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Não são somente condomínios residenciais que atendemos, os comerciais também estão bem presentes no nosso consultivo, e apesar das demandas serem levemente em menor quantidade nestes tipos de empreendimentos, às vezes acontencem e assim somos acionados para esclarecer ou resolver alguma adversidade.

Uma das mais constantes problemáticas nos prédios comerciais que presencio há bastante tempo é a instalação de forma errônea do ar-condicionado, sem tomar os devidos cuidados e sem se atentar ao que regulamenta a Convenção Condominial e o Regimento Interno do condomínio.

Vamos a mais um caso do nosso consultivo:

Certo dia, foi constatado pelo corpo diretivo de um dos condomínios comerciais assessorados pelo nosso escritório, que haviam diversas irregularidades advindas de uma unidade específica acerca da instalação do aparelho de ar condicionado e que não estava de acordo com as normas internas do condomínio, e para tanto o corpo diretivo pediu ao nosso jurídico que notificasse aquele condômino para tomar as medidas corretas.

Vejamos o que ali ocorreu: foram apontadas algumas irregularidades na instalação do aparelho de ar condicionado por aquela unidade:

• Instalação em local incorreto;
• Tubulação irregular;
• Ausência de documento atestando que a instalação não compromete a rede elétrica do condomínio;
• Alteração de fachada;

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Assim que foram noticiadas as irregularidades, foram realizados diversos contatos por intermédio do síndico e pelos conselheiros do condomínio acerca da necessidade de corrigir aquela instalação, contudo, restaram infrutíferas as tentativas, tendo em vista a resistência daquele condômino em proceder a devida regularização, e em então, sem outra saída, procuraram por nossa interferência jurídica através de uma notificação extrajudicial.

Nela, além dos fatos descritos uma a um, incluímos imagem da unidade registrando os danos causados as áreas comuns do edifício (lembra que sempre devemos comprovar as infrações mediante fotos, vídeos, laudos e o que mais estiver ao nosso alcance?).

Na ilustração colada na notificação víamos de pronto que a tubulação não estava em conformidade com os artigos dispostos no Regimento Interno, ocasionando assim prejuízos ao condomínio pelo acúmulo de água em local impróprio, promovendo infiltrações e umidade nas paredes, piso e tetos.

Porém, de pronto, preciso colar aqui o que dispunha aquele Regimento Interno:

10.2. A instalação de ar condicionado deverá ser       acompanhada de instalação das devidas tubulações de água para dentro do encanamento do edifício, não sendo permitida a saída de água para calçadas ou áreas externas (sempre para dentro de sua unidade autônoma), bem como a instalações elétricas, que serão totalmente de responsabilidade do condômino. (Redação melhorada na Assembleia Geral Extraordinária de 15/03/2016).

10.3 A instalação de condicionadores de ar deve ser dimensionado  quanto a capacidade da rede elétrica, tanto quanto a espessura da fiação e a necessidade de instalação de disjuntores específicos para estes aparelho

s. Também é de responsabilidade do condômino atestar e dimensionar a capacidade de rede elétrica de sua unidade autônoma e da edificação, atendendo assim esta demanda adicional de consumo, tanto dentro de sua unidade autônoma com até a fornecedora pública de energia, ficando todas as despesas por conta do condômino/proprietário.

10.4 – Na área residencial os condicionadores de ar devem ser instalados no local de “espera” para tal, localizado no quarto de casal. No caso de instalação em outros cômodos, estes não devem ter o condensador (dissipador de calor/frio) instalado na área externa do apartamento voltado para as paredes cegas, sendo o único local possível é abaixo da janela da área de serviço, devendo ser de forma padronizada, obedecendo ao padrão definido conforme anexo II (dois) deste regimento. (Redação melhorada na Assembleia Geral Extraordinária de 15/03/2016)

A referida instalação realizada no local incorreto caracterizou ainda alteração de fachada, tendo em vista, a desconformidade com o padrão já adotado por aquele condomínio, bem como, o prejuízo à estética daquele edifício.

O item 4.14 dispunha claramente sobre a proibição da alteração de fachada, leiam abaixo:

4.14 -É proibido mudar a forma externa da fachada, decorar paredes ou esquadrias com cores ou tonalidades diferentes das empregadas no edifício, decorar paredes, esquadrias externas, vidros e toldos ou pintá-los em cores ou tonalidades diferentes das usadas no conjunto o edifício. Sendo que para os lojistas os letreiros e/ou luminosos deverão obedecer ao padrão definido conforme anexo I (um) deste regimento.

Ainda caros amigos leitores, nota-se que no item 5.1 disposto abaixo para conhecimento e análise de todos, era obrigatória a apresentação de projeto técnico expedido por profissional da área competente, assegurando que a instalação estaria em conformidade com as exigências técnicas e de segurança:

Item “5. REFORMAS”

5.1-  Qualquer modificação a ser realizada nas unidades autônomas, seja estrutural, elétrica, hidráulica, condicionamento de ar e sistema de tubulação a gás, além de atender as disposições legais e técnicas, deve ser apresentado ao síndico o projeto técnico expedido pela área competente, bem como todas as taxas, alvarás dando conta da obra que será realizada, bem como assegurando a estrutura do condomínio que esta suporte tais modificações.

É de suma importância salientar ainda que, tais irregularidades apontadas acima, não só confrontavam as normas internas daquele condomínio, como causavam demasiado transtorno e incômodos aos demais condôminos.

Ainda tive que considerar que a instalação realizada de forma incorreta  afetava diretamente as áreas comuns do condomínio, como por exemplo, os vazamentos vindos da condensadora ocasionavam a formação de poças e espelhos d’água, prejudicando o uso da área afetada, podendo ocasionar não só danos à área comum, como também possíveis acidentes. E ainda restou prejudicada a estética daquele edifício, considerando que o local e a posição do aparelho estava totalmente divergente das demais unidades.

Se não bastasse todo o acima mencionado meus caros leitores, o Regimento Interno em seu artigo 14º ainda dispunha:

14.1- Todo e qualquer dano ou estrago provocado por um morador ou lojista, seus dependentes, empregados particulares ou contratados em qualquer área do edifício, deverá ser integralmente indenizado pelo implicado na ocorrência.

Assim, diante do descumprimento das normas condominiais, o Regulamento Interno determinava que deveria ser imediatamente aplicada a pena de multa.Leiam:

13.2- Pela transgressão de normas ou pela falta de cumprimento de obrigações previstas neste regimento, o condômino responsável estará sujeito a multa equivalente a uma vez o valor da sua taxa condominial por transgressão a qual será cobrada em dobro em caso de reincidência, além de ser o infrator obrigado a abster-se da pratica do ato e, se for o caso, desfazer a obra ou instalação

Também preciso citar aqui o Código Civil, no art. 1.336, que nunca deve ser esquecido nestes casos:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

[...] IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Assim sendo, quaisquer consequências oriundas daquela referida instalação, ante a ausência de reparo e manutenção adequadas, seriam de inteira responsabilidade do condômino infrator, o que foi alertado em notificação escrita para o mesmo, especialmente no tocante a reparação de eventuais danos causados à estrutura do edifício.

E corretamente naquela notificação, solicitei para que ele promovesse a retirada do aparelho de ar condicionado do local inadequado bem como toda a sua instalação, e que se atentasse ao bom funcionamento do equipamento evitando vazamentos que até então estavam sendo ocasionados por aquela instalação,  e que assim o fizesse no prazo de 10 (dez) dias a contar do recebimento da notificação, sob pena de, em caso de inércia, fosse aplicada imediatamente a multa no importe de 01 (uma) quota condominial, conforme os termos estabelecidos pela Convenção Condominial e Regimento Interno demonstrada acima.

Ainda asseverei que, caso não fossem atendidos os requisitos acima formulados, o condômino responderia civil, administrativa e criminalmente.

Resultado? Após 7 dias, soubemos que ele havia entregue a unidade, que era uma sala comercial alugada para as suas funções de médico dermatologista, mediante pagamento de multa contratual da locação, mas que antes da sua desocupação e entrega das chaves, realizou a retirada do aparelho e contratou profissionais para deixar o local conforme o estado anterior. Diz o síndico que ele disse que não ficaria em local onde “não poderia trabalhar com segurança e sossego”.

Será mesmo? Ou ele próprio tirou a segurança e o sossego da coletividade em prol dos seus intereses?

Deixe aqui sua opinião.

Um forte abraço e até a próxima,

Amanda Accioli

OAB/SP 158.128

Advogada Consultiva na Zabalegui & De Lima Advogados

Síndica Profissional na Accioli Condominial

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