Direito Condominial e Sindicatura - Amanda Accioli
Advogada pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie) e em Direito Público (Federal Concursos). Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Tem experiência como advogada condominial nas áreas consultiva e contenciosa, atuando hoje como síndica profissional e como prestadora de serviços na área consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos.
Vivendo em Condomínio - Caso 27 - Vícios construtivos e danos ocasionados por ruptura de prumada advindos deste
No caso de hoje, o nosso condomínio, ora cliente, precisou notificar através do nosso jurídico a construtora por conta dos episódios que irei relatar a partir de agora.
Na manhã de 24 de janeiro de 2021 foi constatada uma goteira no forro de gesso do hall de entrada do condomínio e, após as averiguações iniciais necessárias, foi identificado o vazamento proveniente da conexão de um tubo de 100mm (cem milímetros) da prumada de água que atende do térreo ao 10º andar.
Neste momento, o condomínio acionou a construtora por telefone para ciência do problema e esta enviou alguns funcionários no dia seguinte para identificar o que estaria acontecendo, e, após algumas verificações e procedimentos, agendaram o reparo para a manhã do dia seguinte tendo em vista que haveria a necessidade de interrupção de fornecimento de água aos andares mais baixos.
Contudo, na madrugada do dia que seria realizado o reparo, o síndico foi acionado pelo porteiro informando que a conexão do cano que estava com o vazamento se rompeu, ocasionando alagamento do andar térreo e, neste momento, o mesmo se dirigiu até o 23º andar e, no caminho de subir ao reservatório, desligou os disjuntores dos elevadores a fim de que o vazamento não ocasionasse danos ainda maiores.
Mas infelizmente, neste caso, não se conseguiu estancar grande parte dos vazamentos e o condomínio acabou sofrendo grandes prejuízos, todos eles devidamente filmados e fotógrafos (e enviados como prova do ocorrido à construtora). Posso citar aqui alguns desses danos: desabamento do forro de gesso, danos nas luminárias, comprometimento de parte elétrica, alagamento de todo o pavimento térreo com a consequente perda de móveis e áreas comuns como hall, brinquedoteca, salão de festas, espaço gourmet, guarita, alagamento do fosso dos elevadores, perda de uma quantidade elevada de água dos reservatórios entre outros.
Após o desligamento dos elevadores, o condomínio acionou a construtora por volta das 7 (sete) horas da manhã e que enviou seus representantes para prestar os primeiros atendimentos, no sentido de reestabelecer o fornecimento da água e realizar a drenagem dos fossos dos elevadores.
Mas o que preciso contar para vocês é que o problema originado pelo rompimento do cano da prumada é proveniente de vícios construtivos, sendo que a readequação e os pertinentes reparos eram de responsabilidade exclusiva da construtora, nos termos do artigo 618 do Código Civil, que segue:
“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”
Ademais, o Código de Defesa do Consumidor no caput do art. 12, prevê a responsabilidade objetiva dos construtores, ou seja, os danos devem ser reparados independentemente da existência de dolo ou culpa:
“Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.”
Assim, todo e qualquer prejuízo percebido pelo condomínio em razão do rompimento do referido cano, deveria ser reparado pela construtora pois deu causa ao dano e já havia sido notificada anteriormente pelo nosso jurídico sobre estes vícios. Veja o que determina o Código Civil:
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
O incidente ocorrido nas dependências daquele nosso cliente ocasionou uma grande perda de água nos reservatórios do condomínio e que, a fim de reparar o dano, foi estabelecido que seria realizado o cálculo médio de consumo de água dos últimos 3 meses e a diferença cobrada sobre esse valor seria repassada à construtora.
Após a notificação, a construtora que já estava realizando os reparos necessários, acelerou estes procedimentos para o reestabelecimento do condomínio, e hoje seguimos nas tratativas para reparar os prejuízos em decorrência da falha de construção localizada na prumada do condomínio; uma parte já estão financiando tais prejuízos e a outra parte já concordaram em arcar conforme laudo que comprovou a culpa da construtora.
Sempre tenham um carinho à mais ao tratar vícios construtivos: assim que eles sejam diagnosticados, tentem realizar o mais rápido possível as tratativas para os seus reparos, pois podem trazer grandes prejuízos como estes que aconteceu com o nosso cliente.
Até o próximo caso!
Abraços,
Amanda Accioli
Advogada Consultiva Condominial
Síndica Profissional
