Direito Condominial e Sindicatura - Amanda Accioli
Advogada pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie) e em Direito Público (Federal Concursos). Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Tem experiência como advogada condominial nas áreas consultiva e contenciosa, atuando hoje como síndica profissional e como prestadora de serviços na área consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos.
Vivendo em Condomínio - Caso 20 - Vazamentos: responsabilidade da unidade condominial ou do condomínio
Hoje acredito que o assunto que abordarei seja muito polêmico também, e geralmente a ocorrência nos condomínios é sempre eivada de dúvidas, principalmente no tocante de quem é responsabilidade de reparo; este também é um assunto que atuamos muito respondendo as dúvidas dos condomínios e síndicos assessorados por nosso escritório, então vamos a ele: OS VAZAMENTOS!
Os indícios de um vazamento podem ocorrer através de algumas situações comuns nestes casos como manchas na parede, azulejos que se soltam com facilidade, o aparecimento de bolhas na pintura, mofo dentro da unidade entre outros, ou seja, nenhuma ocorrência desta é considerado algo agradável não é mesmo?
O morador e o síndico devem estar atentos à estes e outros indícios de vazamento pois podem trazer problemas muito mais sérios, podendo até mesmo causar danos a estrutura do condomínio, e com isso causar prejuízo a economia deste, no caso de um gasto excessivo de água.
Mas independente de quem seja a responsabilidade pelos reparos, podemos afirmar de antemão que, é dever do condômino dar o acesso para a empresa que foi contratada para realizar a manutenção e os reparos, e caso o morador não autorize a entrada, poderá ser acionado judicialmente para que o faça.
Não sei se vocês sabem, mas existe uma “regra dos canos” nos condomínios verticais que ajudam na responsabilização pelos vazamentos: existem os canos verticais, também chamados de coluna central ou prumada, e que transportam a água para cada unidade, e caso o vazamento seja diagnosticado nessa tubulação o condomínio é o responsável pelo pagamento dos reparos. Como? Através do fundo de reserva ou através de rateio entre os condôminos.
Existe também os canos da rede horizontal fazendo a distribuição para as unidades, sendo estes de responsabilidade dos condôminos, ou seja, quando a origem do vazamento é de um desses canos verticais, ou o vizinho de cima ou de baixo deverão pagar pelo conserto.
Em nosso escritório sugerimos para os nossos condomínios assessorados dois passos iniciais para atuar quando ocorrem casos como estes:
1. Chamar o zelador para que este possa fazer uma visita no local e levar esta informação ao síndico do condomínio (podendo até fotografar caso seja a infiltração/vazamento visível);
2. Caso seja comprovado o vazamento haverá necessidade de contratação de empresa para o reparo, com isso as unidades vizinhas podem ser afetadas, até mesmo com o barulho advindo dos reparos, por isso sugerimos que sejam estas unidades notificadas pelo síndico sobre a situação.
Somente uma empresa contratada e hábil para tal poderá fazer um relatório que comprove a origem do vazamento e conseqüentemente irá designar quem será o responsável pelo pagamento dos reparos.
Uma das ocorrências mais comuns são as infiltrações advindas dos tetos dos banheiros, talvez por ser ali a área mais úmida de todo o imóvel, e neste caso o papel de uma empresa profissional é de suma importância pois será ela que fará um laudo que detectará a origem da infiltração e com isso a devida responsabilidade.
E como solucionar o problema quando o vazamento ocorre em unidade condominial alugada? Neste caso precisamos nos utilizar a Lei do Inquilinato, pois tudo vai depender da causa do vazamento.
Como é sabido, é obrigação do locador entregar o imóvel em perfeitas condições de uso, por isso é tão importante a vistoria inicial no imóvel pela imobiliária ou pelo próprio inquilino de forma profissional, e no caso do inquilino perceber a presença de vazamentos ou infiltrações, o proprietário deverá ser acionado o mais rápido possível para providenciar os reparos e assim o problema não aumentar prejudicando a perfeita locação e o imóvel em si.
Caso seja um problema estrutural do imóvel é obrigação do proprietário realizar os reparos; mas caso o locatário cause danos ao imóvel durante a vigência do contrato de locação, é dele a responsabilidade de fazer os reparos, independentemente de acontecer por mau uso da coisa ou de modo intencional.
Amanda Accioli
Advogada Consultiva Condominial
Síndica Profissional
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