Vendi um imóvel e o comprador não transferiu para o seu nome. E agora?
Não são raras as vezes em que pessoas compram ou vendem imóveis e depois, independente do motivo, não se atentam em finalizar o procedimento de transferência da propriedade do bem. Essa situação pode gerar diversos problemas, não somente para o comprador, mas também para o vendedor.
Neste artigo você vai entender quais as medidas que podem ser tomadas diante desses casos.
O que acontece quando o comprador efetua o pagamento e não transfere o imóvel?
A negociação de um imóvel exige diversas etapas, desde a visita ao imóvel até a sua efetivação.
Uma destas etapas é o pagamento do valor acordado entre as partes envolvidas no contrato de compra e venda de imóvel.
Após o pagamento, deverá a parte compradora comparecer a um Cartório de Registro de Imóveis e solicitar o registro na matrícula do imóvel, transferindo assim a propriedade para o seu nome.
É de conhecimento de todos o brocardo “só é dono quem registra”, o qual encontra-se disposto no art. 1.245, § 1º, do Código Civil, in verbis:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Ocorre que, muitos contratantes ignoram-no por desconhecerem os riscos de não realizar a transferência do imóvel ou por motivos como: 1) evitar despesas com cartórios e com impostos sobre a transmissão (ITBI) e; 2) dissimular ou ocultar patrimônio.
Realmente, a transferência da propriedade dos imóveis, na hipótese da compra e venda, só acontece com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, sendo que, enquanto não o registrar, o vendedor (alienante) continua a ser havido como proprietário do imóvel.
Quais são os riscos da não transferência?
Enquanto não houver a transferência do imóvel, podem ocorrer riscos tanto para o comprador como para o vendedor, pois como já dito, enquanto não é feito o registro da compra do imóvel na respectiva matrícula, o vendedor continua sendo o proprietário do bem.
Nesse sentido, o vendedor continuará responsável pelas dívidas (propter rem) do imóvel. Dentre essas, o IPTU e o Condomínio são as que mais se destacam e atormentam os contratantes imobiliários, pois são “despesas” do imóvel e, portanto, o proprietário é o principal pagador. Logo, o vendedor displicente será responsabilizado, independentemente se tem a posse (ou não) do imóvel.
Tratando-se do IPTU, imposto de competência dos Municípios, deve ser pago solidariamente pelo proprietário do imóvel, pelo titular do seu domínio útil, ou pelo seu possuidor a qualquer título, de acordo com o art. 34 do Código Tributário Nacional, tendo como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física.
Além disso, no caso de o comprador não desejar a transferência de imediato, o seu nome permanecerá sempre com uma insegurança patrimonial e poderá ter dores de cabeça se o vendedor 1) for mal intencionado e vender o imóvel para outra pessoa, 2) perder o imóvel para pagamento de dívida judicial (penhora e consequente expropriação do bem) ou 3) falecer.
O que fazer quando o comprador não transfere o imóvel para o seu nome?
Caso o comprador não tenha transferido, se negue a transferir ou receber a escritura, podem ser tomadas algumas medidas, as quais podem-se dividir em dois grupos:
1. Medidas extrajudiciais
Para resolver tais riscos o vendedor pode:
- Transferir os impostos e contas do imóvel para nome do comprador: procure saber quais sãos os documentos necessários para fazer a transferência;
- Enviar uma notificação extrajudicial ao comprador, solicitando assim para que ele providencie o devido registro;
- Registrar a escritura: se já foi feita a escritura e falta apenas o registro, leve ao Registro de Imóveis competente para que a propriedade seja transferida para o comprador.
Obs: O artigo 490 do Código Civil fala que as despesas com a escritura e registro são de responsabilidade do comprador, salvo se o contrato estipular o contrário, portanto, poderá o vendedor cobrar o valor de tais despesas caso tenha que fazer o registro.
Dica: Não esqueça de inserir no contrato uma cláusula estabelecendo prazo para o comprador receber a escritura e fazer o respectivo registro. Ainda, deve conter no contrato a previsão de multa diária caso o comprador não respeite o prazo estipulado.
2. Medida judicial
Quando se está diante da situação em que o vendedor se nega a outorgar a escritura o comprador de imóvel pode procurar a justiça para que obrigue o vendedor a fazer a outorga.
O contrário também é possível? Sim, o vendedor também pode procurar a justiça para que faça o comprador receber a escritura do imóvel. É necessário que o vendedor ingresse com uma ação de obrigação de fazer.
Em caso de dúvidas, consulte um advogado de sua confiança.
MORGANNA NEVES – Advocacia e Consultoria Jurídica
Fontes:
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. Salvador: JusPodivm, 2017, v. 5.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 12.ª ed. - rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro. Ed. Forense, 2017.
