Tudo o que você precisa saber sobre atraso na entrega do imóvel
Movido pelo sonho da casa própria, uma série de brasileiros optam por comprar imóveis na planta, expressão utilizada para designar aquela venda de um imóvel que ainda não foi construído, mas que será entregue pela construtora em determinado período de tempo.
Ocorre que, por uma série de motivos, muitas construtoras atrasam a entrega da obra, trazendo prejuízos materiais e morais a quem acreditou em todas as promessas do empreendimento.
Como advogado imobiliarista, convivo de perto com toda a angústia que essa situação gera em meus clientes.
Muitos nos contatam já sem esperanças, sem saber que possuem uma série de direitos. Por isso separei aqui algumas informações que podem ser úteis para te ajudar a resolver o problema.
Se você passa por essa situação, com certeza já deve ter se perguntado:
1) Por quanto tempo a construtora pode atrasar a entrega do imóvel?
2) Que medidas posso tomar caso a entrega do imóvel esteja atrasada?
3) Tenho direito de receber por perdas e danos?
4) Tenho direito a receber danos morais?
5) Devo continuar pagando as parcelas?
6) Sou obrigado a pagar o IPTU e o condomínio?
7) É justa a cobrança de juros de obra?
Ao final desse artigo você terá sanada todas essas dúvidas.
1) Por quanto tempo a construtora pode atrasar a entrega do imóvel?
Em primeiro lugar, é importante saber que, infelizmente, os tribunais tem dado uma “colher de chá” para as construtoras.
O nosso judiciário entende que elas podem atrasar a entrega em até 180 (cento e oitenta) dias, por ser um prazo considerado como “razoável”.
Porém, essa previsão de atraso deve ser prevista EXPRESSAMENTE e de maneira clara no contrato de compra e venda.
Caso não exista, a construtora não poderá atrasar um dia sequer sem que sofra as devidas consequências.
2) Que medidas posso tomar caso a entrega do imóvel esteja atrasada?
Se a entrega de seu imóvel já está atrasada em mais de 180 dias ou se o seu contrato não prevê esse prazo, você pode optar pelas seguintes saídas:
· encerrar o contrato;
· exigir que o empreendimento seja entregue;
Caso opte por encerrar o contrato, você terá direito a receber de volta todos os valores já pagos, com a devida correção monetária, além das perdas e danos (que é aquilo que você deixou de ganhar por não ter o imóvel com você no prazo estipulado).
Mas atenção!
Muitas construtoras costumam “dar uma de espertas” e querem reter algumas parcelas do pagamento. Essa conduta é ilegal, você não é obrigado a aceita-la!
Caso você ainda tenha o desejo de morar no imóvel, você pode exigir na justiça a entrega imediata do empreendimento. Nesse caso, será devido o pagamento de multa por atraso, além das perdas e danos.
Nos próximos tópicos te contarei mais alguns detalhes específicos.
3) Tenho direito a receber perdas e danos?
Como expliquei no tópico anterior, tanto no caso de encerramento do contrato, quanto no caso de exigência de entrega do imóvel, você terá direito a ser reparado por perdas e danos.
Seja para morar ou para alugar, a compra de um imóvel não deixa de ser um investimento. Olhando por esse ângulo, fica bem claro que, além do transtorno, o atraso na entrega das chaves está te fazendo perder um bom dinheiro.
Por isso, os tribunais têm entendido que a construtora possui o dever de pagar um aluguel mensal por cada mês de atraso da obra.
A praxe é que esse aluguel seja calculado na base de 0,5% do valor do imóvel, foi como entendeu o Tribunal de Justiça de São Paulo no julgamento da Apelação nº Apelação Cível 1009561-85.2015.8.26.0008:
“Indenização devida, uma vez que houve a privação de uso do bem, que poderia render frutos. Indenização devida no percentual equivalente a 0,5% sobre o preço atualizado de cada contrato, computada entre a data prevista para conclusão das obras, adida do prazo de tolerância, até a efetiva entrega das chaves.” (grifo nosso)
4) Tenho direito a receber por dano moral?
Olha, por mais que entenda como um absurdo, o Judiciário tem resistido um pouco a conceder danos morais em casos como o nosso.
Em verdade, os tribunais tem entendimentos diversos, que variam de estado para estado.
Porém, quando o atraso é extremo, geralmente superior a 1 (um) ano, os tribunais costumam conceder e os valores variam a depender do caso.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro[1], por exemplo, condenou uma construtora a pagar R$7.000,00 (sete mil reais) em danos morais, veja:
“Frustração do recebimento do imóvel, causando angústia, tristeza e sofrimento, ofendendo a incolumidade psíquica e gerando, por conseguinte, danos morais a serem compensados. 5. Quantum indenizatório de R$ 7.000,00 fixados em consonância com a repercussão do dano e a possibilidade econômica do ofensor.”
Já ia me esquecendo, mas nada impede que você receba na justiça o pagamento das perdas e danos (o valor do aluguel) e os danos morais. São duas coisas independentes!
5) Devo continuar pagando as parcelas?
Não, você não é obrigado a continuar pagando as parcelas caso a obra esteja atrasada.
Mas vamos ter calma, você só pode deixar de pagar se tiver uma decisão judicial que lhe desobrigue. Caso contrário, seu nome poderá ser negativado, claro.
No direito a gente tem um princípio contratual chamado de “exceção do contrato não cumprido”. Sempre em que uma das partes não cumprir o que lhe deve, a outra não é obrigada a cumprir também, sem maiores prejuízos.
Nada mais justo, não?
E é com base neste princípio que os tribunais tem permitido a suspensão dos pagamentos. Trouxe aqui o entendimento do Tribunal de Justiça do Distrito Federal:
“É legítima a pretensão de suspensão da cobrança de parcelas vincendas de contrato de compra e venda na hipótese em que se pleiteia sua rescisão decorrente de descumprimento do prazo previsto para entrega do imóvel, ou mesmo diante do direito potestativo que o consumidor tem para libertar-se do compromisso, evidentemente, suportando eventuais sanções pelo rompimento unilateral do pacto.”
6) Sou obrigado a pagar o IPTU e o Condomínio?
Não, você não é obrigado!
Diante da insatisfação de milhares de consumidores na mesma situação, o STJ, vêm definindo que quem deve pagar o IPTU até a entrega das chaves é a construtora. Veja[2]:
“é indevida a cobrança de IPTU antes da imissão na posse do imóvel, porquanto o adquirente ainda não se encontra usufruindo do imóvel, sendo abusiva cláusula contratual que antecipe esse momento”
O mesmo acontece com as taxas de condomínio, que antes da entrega das chaves também são de responsabilidade da construtora.
Como você pôde ver até aqui, o prejuízo de quem adquire um imóvel na planta pode ir muito além do simples atraso na entrega da obra. Mas ainda tem um último ponto de grande importância que eu quero comentar com você.
7) É justa a cobrança de juros de obra?
Antes de responder à pergunta vou explicar a você em que consistem os juros de obra.
Se você adquiriu um imóvel na planta por meio de financiamento, certamente você deve ter percebido que em seu contrato constam: você, o banco e a construtora, correto? É o que se chama de crédito associativo.
Nesse modelo de financiamento, a construtora só começa a executar a obra depois que você (promitente comprador) assina o contrato de financiamento com o banco.
Após a assinatura do contrato, o banco vai liberando o dinheiro para a construtora aos poucos, de acordo com o percentual executado da obra, para não correr o risco de ela não ser entregue.
Como o banco está adiantando capital, claramente ele cobrará juros em cima disso e esse juros, infelizmente, recaem sobre você até a entrega das chaves.
Eu sei, parece injusto e ilegal, mas os tribunais já tem entendimento pacífico de que não há ilegalidade na cobrança dos juros de obra. Quanto a isso, não vale a pena brigar.
Porém, caso a obra esteja atrasada, a cobrança dos juros de obra é ilegal!
Foi o que entendeu o STJ quando no Julgamento do Recurso Especial Repetitivo (Tema 966), veja o enunciado:
“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”[3]
Pronto, agora que você leu esse artigo tenho certeza que você já esclareceu a maioria das dúvidas que tinha sobre o assunto.
Não deixe que as construtoras tripudiem em cima de seu sonho de vida e de todo o seu esforço, vá atrás de seus direitos!
Se esse conteúdo lhe foi útil não esquece de curtir e de compartilhar o artigo com aquele seu amigo (a) que está passando pelo mesmo problema.
Sinta-se à vontade para deixar o seu comentário, vai ser um prazer compartilhar nossas experiências!
Um abraço e até a próxima.
Fonte: Dr Bruno Rocha no JUSBRASIL
