Síndico ou Administradora, de quem é a responsabilidade por eventuais danos causados ao condomínio?
Por: Marta Mendes
Por vezes entram em contato comigo pessoas que são ou foram síndicas de condomínio edilício e estão sendo acionadas judicialmente pelo mesmo (geralmente após o término do mandado) em virtude de supostas infrações.
Não é raro casos em que nenhum dos condôminos se candidata a ser síndico, tendo em vista a responsabilidade que chamam para si quando ocupam essa função. E não é para menos, geralmente as reuniões tem quórum baixíssimo e administração acaba sendo feita unilateralmente, sendo que o restante dos condôminos só aparecem quando um problema lhes incomoda, como aprovação de taxa extra em uma assembléia em que apesar de convocados os mesmos não se fizeram presentes.
Em muitos casos são contratadas administradoras de condomínio e o síndico fica apenas figurativamente, ao menos na cabeça de alguns. Será mesmo?
O artigo 1.348 do Código Civil enumera os deveres do síndico, vejamos: a) convocar a assembléia dos condôminos; b) representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; c) dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; d) cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; e) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; f) elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; g) cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; h) prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; i) realizar o seguro da edificação.
Para além dessas obrigações, podem haver outras previstas na convenção de condomínio.
Apesar de todas as obrigações previstas, é possível que o síndico transfira total ou parcialmente os poderes de representação ou funções administrativas à outrem mediante aprovação da assembléia de condôminos, o que muitas vezes ocorre através da contratação de administradora de condomínio.
E ai como fica a responsabilidade do síndico por eventuais erros cometidos pela administradora? Tudo depende do contrato de prestação de serviços que for celebrado com a mesma. As responsabilidades da administradora serão aquelas firmadas neste contrato, o que dependerá do interesse de cada condomínio. Já o síndico responde civilmente por todos os danos que causar ao condomínio durante a sua gestão. Os contratos podem prever que as administradoras ficam responsáveis, por exemplo, por convocar e organizar as assembleias gerais, fazer a gestão dos contratos e realizar todos os controles contábeis, pagar as despesas do condomínio, e cumprir exigências legais, tais como: de segurança contra incêndio, de saúde, tributárias e trabalhista.
Se o contrato for omisso quanto a transferência da obrigação ficará subentendido que essa responsabilidade não foi transferida, permanecendo com o síndico. Por isso se você é síndico ou até mesmo condômino, muita atenção a esse contrato de prestação de serviços. O ideal é que ele não seja de adesão, ou seja aqueles modelos prontos que não podem ser sugeridas cláusulas, mas que possa ser negociado por intermédio de um advogado para análise e elaboração de previsões que resguardem síndico e condôminos.
Além disso, é aconselhável que o síndico acompanhe o trabalho feito pela administradora de condomínio de perto e que solicite à mesma que a pasta com os documentos do condomínio lhe sejam encaminhadas mensalmente, já que os condôminos tem direito a ter acesso a esses documentos caso solicitem.
Para ajuda especializada: www.bomgran.com
LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/marta-mendes-293489127/
