Requisitos e cuidados na realização da assembleia de condomínio
A assembleia é o órgão máximo de decisão em um condomínio. Além da assembleia de instalação (quando da sua constituição), os condomínios possuem, em regra, outros dois tipos, a ordinária (AGO) e a extraordinária (AGE). A ordinária é aquele prevista no artigo 1.350 do Código Civil, que deverá ser convocada de forma obrigatória e anual pelo síndico. Nela, são tratadas questões relacionadas à prestação de contas; aprovação do orçamento das despesas e contribuições/taxas condominiais; ainda, para tratar da eleição do síndico. Não existe impedimento para que outros assuntos sejam também deliberados nesta assembleia. Já a extraordinária (artigo 1.355 do Código Civil) será convocada para tratar de outras questões de interesse do condomínio, que não possam aguardar para serem deliberadas na próxima assembleia anual (ordinária). As decisões tomadas em assembleia obrigam a todos, mesmo àqueles que não compareceram ou não votaram.
Para se realizar uma assembleia de forma correta, produtiva e evitando nulidades, certos requisitos e cuidados devem ser observados. Sem dúvida alguma, as primeiras e mais importantes questões se relacionam ao edital de convocação. Se algum condômino deixar de ser convocado, as deliberações tomadas na assembleia poderão ser anuladas, já que, conforme determina o artigo 1.354 do Código Civil “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.
Assim, importante que o edital de convocação seja devidamente divulgado, com sua fixação nas áreas comuns, hall de entrada, elevadores. Ainda, também por meio de divulgação em grupo de whatssap do condomínio e com envio de comunicados aos condôminos, acompanhados com o devido comprovante/protocolo de recebimento.
Sobre a convocação, uma importante questão deve ser observada e constar no edital: Em que pese a lei determinar a necessidade de convocação de todos os condôminos, o mesmo Código Civil, no inciso III de seu artigo 1.335, somente autoriza que participem e votem nas assembleias aqueles que estejam quites com os pagamentos das taxas e obrigações condominiais “ Art. 1.335. São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite .
Desta forma, o edital de convocação deve ser enviado a todos os condôminos, mas com a ressalva de que somente poderão comparecer e votar na assembleia aqueles que estiverem em dia com suas obrigações condominiais. Na prática, pode acontecer de algum condômino devedor comparecer. Neste caso, orienta-se, para se evitar uma situação constrangedora e de conflito, que o presidente da assembleia chame em particular o condômino devedor e explique a ele que, por lei, e conforme constou no edital, não poderá votar nem participar da assembleia. Que, por liberalidade, será permitida sua presença no local, mas que não poderá se manifestar.
Ainda sobre o edital de convocação, aconselha-se que se evitem acumular muitas questões em um único edital, como forma de não tornar a assembleia longa, cansativa, improdutiva e, consequentemente, estressante e conflituosa. É preferível, em caso de muitos assuntos, que eles sejam divididos e tratados em assembleias distintas.
Também em relação aos assuntos que constarem no edital, deverá a assembleia e suas deliberações se aterem a eles. É nula a deliberação de questão que não consta expressamente na ordem doa dia/pauta do edital.
DOS QUÓRUNS E DA OBSERVÂNCIA À LEI
Uma assembleia pode ser anulada por irregularidade na convocação; nas deliberações; pela ausência de quórum específico; pelo abuso na direção dos trabalhos, entre outras questões geradores da nulidade. Para se evitá-las, necessário o devido conhecimento/assessoramento.
As assembleias, ordinária e extraordinária, deverão ser convocadas pelo síndico e poderão ser também convocadas por um quarto dos condôminos, conforme previsão do artigo 1.350 do Código Civil, de seu § 1º, e do artigo 1.355 do mesmo diploma legal. No caso da assembleia ordinária, poderá ser convocada, ainda, por apenas algum dos condôminos, mediante pedido e decisão judicial (artigo 1.350, § 2º, do Código Civil), “§ 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino” .
Fundamental se ater também à questão dos quóruns específicos. Quando a Lei não exigir quórum especial, as deliberações poderão ser tomadas, em primeira convocação, pela maioria de votos dos condôminos presentes que representem, pelo menos, metade das frações ideais do condomínio. Em segunda convocação/chamada, as deliberações poderão ser tomadas pela maioria dos votos dos condôminos presentes, sem necessidade de se atingir o limite mínimo de metade das frações ideais.
Todavia, conforme destacado, para algumas matérias a Lei exige quórum especial para deliberação que, se não atendido, tornam nula a decisões tomadas. É o caso, por exemplo, da alteração da convenção, que demandará o voto de dois terços de todos os condôminos, ou da alteração da fachada do condomínio, que deverá ser aprovada pela unanimidade da massa condominial. Questão muito importante diz respeito aos quóruns necessários para a realização de cada tipo de obra no condomínio, se voluptuárias, úteis ou necessárias. Assim, é necessário que o síndico e/ou o presidente da assembleia tenham o devido conhecimento sobre os quóruns especiais, ou tenham uma assessoria a respeito.
DAS PROCURAÇÕES E DA ATA DA ASSEMBLEIA
A não ser que haja alguma limitação, por parte da convenção, quanto a utilização de procurações, poderão elas serem livremente outorgadas pelos condôminos para que sejam representados por terceiros ou por outros condôminos nas assembleias, desde que as procurações sejam apresentadas com firma reconhecida.
Em relação a ata da assembleia, deve ser elaborada no momento em que a mesma ocorre e não redigida posteriormente, como ocorre em muitos condomínios. Deve ser redigida de forma clara e retratar de forma fiel os assuntos e deliberações tomadas no momento, bem como as manifestações realizadas. Todo condômino tem direito de solicitar que uma manifestação sua seja registrada em ata. Na ata devem constar a data; local; horário; se foi aberta em primeira ou segunda chamada; que foi o presidente da assembleia e o secretário designado. Por fim, devem constar os assuntos tratados e as deliberações tomadas.
Marcus Monteiro, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário. OAB/MG 121.317. Tel./Whats: (31) 99504-4541. E-mail.: marcus@marcusmonteiro.adv.br. Blog: marcusmonteiro.adv.br. Insta e face: marcusmonteiroadvogado
