Reformas particulares no Condomínio: o que o Síndico precisa saber
Um dos deveres do Síndico é o de fiscalizar o cumprimento da Convenção e do Regimento Interno. Por isso, todas as obras no condomínio devem ser supervisionadas.
Antes de realizar uma obra em um apartamento, é preciso estar atento às regras do Condomínio. E o principal responsável para garantir que essas regras estão sendo cumpridas é o Síndico.
A verdade é que obras sempre são uma dor de cabeça para todos os envolvidos, mas o Síndico tem uma preocupação a mais.
Em primeiro lugar, ele será o responsável por promover e contratar as reformas de conservação das áreas comuns do Condomínio.
Em segundo lugar, é sua obrigação garantir que todas as regras sejam cumpridas quando os demais moradores estiverem realizando obras particulares.
E quando se diz dessa forma, pode-se pensar que essas regras são apenas a Convenção e o Regimento Interno.
Mas não é apenas isso.
O Síndico também deve estar atento à lei e às normas aplicáveis a todos os procedimentos que são realizados dentro do condomínio.
E em contexto de Pandemia, que ainda vivemos até a data da publicação deste artigo, torna-se também dever do Síndico zelar pela saúde de todos e a boa convivência entre os moradores.
Portanto, leia esse artigo até o final para entender o que todo Síndico precisa saber a respeito das reformas particulares no Condomínio.
Os deveres do Síndico
O Código Civil determina que o Síndico deve garantir o cumprimento da lei, da Convenção e do Regimento Interno.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Em outras palavras, o Síndico deverá zelar pela conservação do Condomínio, mas isso não é apenas realizar reformas nas áreas comuns.
É preciso também manter a ordem e a boa convivência entre todos os moradores.
Imagine, por exemplo, se vários condôminos resolvessem reformar seus apartamentos ao mesmo tempo. Seria um caos na vida de todos os demais.
Por isso é necessário estar atento e fiscalizar todas as obras particulares realizadas no condomínio para garantir que as regras estão sendo respeitadas.
E a forma que a lei previu para auxiliar o Síndico nessa fiscalização foi exigir do morador uma comunicação prévia de qualquer obra que possa comprometer a edificação ou o sossego dos demais condôminos.
Atenção: se isso não estiver no Regimento Interno do seu condomínio, recomendo que promova essa alteração imediatamente. É uma das regras de convivência mais importantes.
Segundo a NBR 16280 (vamos falar mais sobre ela a seguir), as reformas devem ser documentadas e previamente comunicadas ao responsável da edificação.
Ou seja, o Síndico.
Então, para que qualquer obra seja realizada em um condomínio, é preciso:
- Comunicar ao Síndico;
- Seguir o Regimento Interno e a Convenção;
- Seguir a NBR 16280;
E se alguma norma não estiver sendo cumprida, o Síndico deverá promover todos os atos legais para garantir que a obra seja regularizada.
Inclusive mover uma ação judicial para impedir o prosseguimento da obra.
O que é a NBR 16280?
A NBR 16280 é uma Norma Técnica que padroniza, dentre outras coisas, as reformas realizadas em condomínios e unidades particulares.
Ela exige a apresentação de um plano de reforma organizado, com a responsabilização de um profissional habilitado (Engenheiro ou Arquiteto), com o objetivo de garantir a segurança nas obras realizadas.
Assim, também é dever do Síndico observar se as obras realizadas nos apartamentos, e principalmente nas áreas privativas, estão seguindo a NBR 16280, exigindo uma comprovação do plano de reforma.
Esse documento deve ser assinado por um Engenheiro ou Arquiteto, e conter o devido registro (ART ou RRT) no respectivo órgão de classe (CREA ou CAU).
E essa norma deve ser obedecida para as mais diversas reformas:
- Abertura de porta ou cozinha americana;
- Buracos ou perfurações de lajes;
- Reformas nas instalações elétricas;
- Reparo ou alteração nas instalações de gás;
- Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio;
- Alterações estruturais no apartamento etc.
E observar essa norma se torna mais relevante em prédios mais recentes, que são construídos por meio de alvenaria estrutural. Com essa técnica, a remoção de uma parede interna de um apartamento pode causar prejuízos estruturais no prédio.
E se o Síndico não tiver fiscalizado a execução da reforma, também poderá ser responsabilizado por isso.
Obediência ao Regimento Interno e o Sossego dos Moradores
Temos visto (até mesmo vivenciado!) muitas notícias a respeito do aumento de reformas em apartamentos durante a Pandemia. Seja para adequar a casa ao home office, seja para realizar aquele sonho antigo de mudar o ambiente.
E isso trouxe muitas discussões acaloradas a respeito do direito de propriedade e o direito de realizar essas reformas.
Afinal, dificilmente algum Regimento Interno previu o que deveria ser feito em uma Pandemia, e a maioria possuía regras genéricas autorizando marteladas das 8 às 17 horas, de segunda a sexta.
Assim, várias ações judiciais foram promovidas, até que muitos Tribunais, como é o caso de Minas Gerais, chegaram ao entendimento de que o Síndico não pode proibir a realização de reformas nos apartamentos.
Mas pode exigir que todas as obras no interior do condomínio sigam normas de proteção e prevenção à saúde.
Apenas o Regimento Interno poderia dar poderes ao Síndico para impedir obras nesse contexto.
Assim, caso o seu condomínio ainda não tenha atualizado o Regimento Interno, é extremamente importante realizar uma Assembleia Geral para deliberar as regras de convivência a respeito de obras e reformas, prevendo até mesmo como proceder em tempos tão restritivos como os atuais.
E isso também se aplica ao horário em que as obras serão realizadas, principalmente diante do fato de muitos estarem trabalhando em casa.
Nenhum morador pode ser proibido de realizar obras, mas o bom senso não é o suficiente.
O Regimento Interno então é a melhor ferramenta para regular essa questão.
Mediante normas bem estabelecidas, caberá ao Síndico garantir a obediência a elas.
O Síndico tem várias obrigações, mas o seu trabalho não precisa ser solitário
Muitos Síndicos encontraram diversos desafios durante os últimos meses, principalmente em um cenário de Pandemia em que praticamente todos os condôminos estiveram em casa ao mesmo tempo.
Todos os dias surgem as mais variadas demandas, e aqui no escritório sempre observamos o quanto os Síndicos se sentem cansados e oprimidos pelo excesso de responsabilidade – muitas vezes sem uma compensação por isso.
Mas há várias saídas para isso.
Alguns condomínios optam pela contratação de Síndicos profissionais, ou empresas especializadas em Administração de Condomínios.
Mas para prédios em que há poucos moradores, essa solução se mostra inviável financeiramente.
Assim, o ideal é que o Síndico conte com a assessoria de advogados especializados em direito imobiliário, para que possam ser auxiliados com demandas pontuais que surgem no dia a dia com problemas de convivência.
Afinal, o seu trabalho e responsabilidade existem para garantir a boa convivência de todos os moradores. Inclusive ele próprio.
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