Pode o síndico conceder descontos aos condôminos inadimplentes?
Hoje venho escrever e esclarecer sobre a possibilidade de isentar condômino inadimplente da cobrança de juros, multa e correção monetária, dúvida muito comum de muitos síndicos assessorados pelo nosso escritório.
Devemos lembrar primeiramente que condomínio não tem receita, e sim, rateio de despesas, e os valores que são cobrados, a título de taxas condominiais, referem-se à reposição do dinheiro ao condomínio ou provisão de fundos para que as despesas (ordinárias ou extraordinárias) sejam pagas no próximo exercício mensal (caso de previsões orçamentárias, anuais, por exemplo), quitando assim as obrigações devidas.
Para nós, do âmbito do Direito Condominial, é pacífico o entendimento que há ilegalidade na concessão de descontos sobre juros e multas para quitação de taxas condominiais em atraso, haja vista que o Código Civil, mais exatamente no §1º do artigo 1336, assevera que o condômino inadimplente “ficará sujeito aos juros moratórios”, sejam eles os convencionados ou aqueles previstos pelo próprio Código Civil.
Em resumo, o síndico não pode deixar de cobrar as taxas condominiais, a multa, os juros e a correção monetária, mesmo que a causa seja nobre devido à crise financeira que assola o País por conta do novo corona vírus, isso não seria justo com aquele condômino que se esforçou para cumprir com sua obrigação, e traria um enorme prejuízo a saúde financeira do condomínio.
Outro ponto é que, o desconto ou o abono concedido ao inadimplente pode configurar enriquecimento ilícito, uma vez que o ato constitutivo do condomínio determina a forma de rateio por fração ideal, e deixar de cobrar desta forma representa um descumprimento de cláusula convencional.
Caso o síndico conceda desconto para um condômino, terá que conceder para outros que estejam passando pela mesma situação, pelo princípio da isonomia. O que significa o princípio da isonomia? É a igualdade de todos perante a lei, previsto no art. 5º, “caput”, da Constituição Federal, segundo o qual todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza; diante disso, imaginem os problemas que poderão surgir dentro dos condomínios: os condôminos que pagaram sua dívida com os acréscimos da mora poderão reclamar a restituição; o condômino adimplente (aquele que está com seus pagamentos em dia) poderá se sentir desmotivado em pagar o boleto em dia, já que saberá que poderá pagar “lá na frente” sem os acréscimos pecuniários autorizados por lei como penalidade pelo atraso, entre outras consequências.
Entendo então que o síndico tem portanto, autonomia para dar concessões quanto ao prazo de parcelamento da dívida total, ficando os descontos fora de sua alçada.
Alguns profissionais atuam realizando uma assembleia específica, onde o síndico aprova o abono ou o desconto dos juros, da multa e da correção, desde que haja a aprovação com um quórum específico de 2/3 dos condôminos, valendo-se de que todas as propostas, quando se tratarem de descontos altos e definidos em lei, seriam levadas à conhecimento de assembleia com pauta e quórum específicos, tirando a responsabilidade do síndico, e transferindo-a a decisão assemblar.
Porém, a minha sugestão é sempre em não conceder descontos ou abonos para o condômino inadimplente, pois ele poderá responder por este ato na prestação de contas, sendo inúmeras as decisões judiciais que julgaram procedentes em favor dos condomínios ações de ressarcimento de quantias inerentes a descontos concedidos por um síndico em um acordo extrajudicial, além dos problemas internos no que tange a isonomia dos condôminos como já foram mencionados acima.
Portanto Senhores Síndicos, muita atenção ao decidirem conceder descontos ao condômino inadimplente! Tenham uma assessoria jurídica condominial especializada para que possam sempre tomar as decisões corretas para o bem do condomínio e também para a correta condução da sua carreira no caso dos síndicos profissionais.
Texto de Amanda Accioli
Advogada Consultiva Condominial da ZDL Advogados
Síndica Profissional @acciolicondominial
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Fonte: Blog da ZDL Advogados
