Direito Imobiliário - Rodrigo Karpat
Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.
Embasamento jurídico quanto à possibilidade ou não da manutenção do fechamento de áreas comuns, uso de academia e prestação de serviços dentro de condomínios e interior de unidades
Com base no Decreto nº 64.881 de 23 de março de 2.020, Decreto nº 64.994/20 de 28 de maio de 2.020, Decreto nº 65.044 de 3 de julho de 2020 e Decreto nº 65.056, de 10 de julho de 2020 impera no Estado de São Paulo as medidas de quarentena até 30 de julho, bem como medidas de retomada das atividades com a gradual abertura dos setores econômicos, seguindo critérios com base no risco ocupacional e protocolos que observam o comportamento da curva de contágio.
Desta forma, as considerações abaixo levam em conta a atual fase na Cidade de São Paulo (hoje 17/07/2020) que é a amarela, e interpretam a nota técnica do Centro de Contingência do Coronavírus, com base no ANEXO I a que se refere o Decreto nº 65.044, de 3 de julho de 2020.
Em análise aos itens que interessam aos condomínios, verificamos no item C que as academias de esportes e de ginastica podem atender ao público presencialmente em modelo reduzido com a capacidade de 30% do local. Evitando assim a proximidade entre pessoas. Recomendando-se ainda a adoção de horário reduzido de atendimento presencial ao público, limitado a 6 horas por dia.
Quanto ao item D menciona a questão de: Eventos, convenções, eventos de cultura e entretenimento, e outros - o que por analogia pode ser considerando para o âmbito condominial quanto ao uso de espaços coletivos. Considerando os protocolos apresentados pelo setor, sendo permitindo a retomada do atendimento presencial ao público em horário reduzido de 6 horas, com a capacidade limitada a 40%, com obrigação de controle de acesso. O setor deverá adotar protocolos gerais e setoriais específicos.
Não obstante os itens acima tratem de locais públicos, o condomínio poderá utilizar de parâmetro para, por analogia, viabilizar a abertura de academias e áreas comuns nos condomínios impondo restrições sugeridas nos itens C e D.
Da mesma forma quanto aos serviços, estes podem funcionar com 40% da capacidade e reduzido a apenas 6 horas. Assim, diante desta possibilidade, os condomínios precisam na mesma proporção, autorizar a realização de serviços dentro de unidades e áreas comuns.
Concluímos que a manutenção do fechamento de áreas comuns, independe do momento vivido em função da Covid-19, do ponto de vista jurídico, somente poderá ser sustentado no ambiente condominial com embasamento legal através de:
a) leis que mencionem especificamente o condomínio, b) leis que mencionem quanto ao funcionamento de espaços privados de uso coletivo ou, c) através interpretação por analogia dos decretos em vigência. E, no momento atual, considerando a fase amarela na Cidade de São Paulo, não existe impedimento legal para o funcionamento de academias, áreas comuns ou realização de obras, apenas restrições de horários e limites de pessoas por espaço.
Por fim, a interpretação acima leva em consideração os decretos estatuais e anexos legais, que mencionam a fase amarela para a cidade de São Paulo. Sendo que outros municípios e cidades devem considerar decretos, leis e anexos específicos da localidade em questão.
