Dívida de condomínio: veja as regras na compra de imóvel em leilão!
Não é incomum encontrar condôminos que tenham uma dívida de condomínio, que consiste no rateio feito entre os moradores de um local para cobrir as despesas mensais do empreendimento e, em razão da sua importância, o seu pagamento é obrigatório.
Quando a taxa de condomínio não é paga, o apartamento pode até mesmo ir para leilão a fim de quitar a dívida, sendo que a tramitação judicial desse tipo de ação é mais rápida - por volta de 120 dias - e após a arrematação condômino inadimplente perde o seu bem.
Por se tratar de uma condição especial, pode ser vantajoso comprar imóveis em leilão especialmente em razão do preço que, em geral, é mais atrativo do que o do mercado, em geral, no entanto, é preciso ter alguns cuidados nesse momento. Se você deseja conhecer mais sobre o tema, acompanhe o nosso post que vamos apresentar todos os detalhes. Confira!
Quais são as vantagens de adquirir um imóvel em leilão?
Dentro das diferentes negociações possíveis para a compra de um imóvel, o leilão se destaca cada vez mais e ganha novos adeptos. Veja as principais vantagens dessa modalidade de aquisição de imóvel!
Economia
A maior parte das pessoas que optam por adquirir um imóvel em leilão toma essa decisão em razão da economia, objetivo que na maior parte das vezes é alcançado, pois é possível encontrar boas opções com preços reduzidos.
É possível encontrar imóveis com lances iniciais mínimos e valores finais abaixo da média do mercado imobiliário - com preços por volta de 40% a menos do que em um financiamento comum, sendo que em situações extremas a economia por ser de até 70%.
Assim, o leilão proporciona ao comprador a oportunidade de adquirir um empreendimento já concluído com preço abaixo de imóveis na planta, por exemplo. No entanto, é fundamental que o adquirente entenda quem é o responsável pelos débitos do imóvel para conhecer, de fato, o valor final que será pago pelo bem.
Tempo
Comprar um imóvel na planta e aguardar a conclusão da obra pode ser um grande obstáculo tanto para as pessoas que sonham com a sua primeira residência como para aqueles que investem no mercado imobiliário.
No leilão isso não ocorre, pois é possível encontrar imóveis já concluídos, sem ser preciso esperar a execução do projeto, e com preço competitivo.
Oportunidade
No atual momento da economia brasileira com o desemprego em alta e falta de dinheiro, muitas pessoas não têm conseguido pagar as suas contas e, consequentemente, o índice de inadimplência se encontra bastante alto, o que gera diversas oportunidades de arremates de imóveis de todos os padrões em diferentes regiões do Brasil.
Dessa maneira, atualmente a situação está propícia à compra, uma vez que em razão do elevado crescimento imobiliário que ocorreu na última década, seguido da crise atual, há uma grande disponibilidade de imóveis novos em leilão, com pouco ou até mesmo nenhum uso.
Quem é responsável pela dívida de condomínio?
O Código Civil em seu artigo 1.345 determina que aquele que adquire um imóvel responde pelos débitos do alienante (antigo proprietário) no que diz respeito ao condomínio, inclusive com relação aos juros moratórios e multas.
Ao mesmo tempo, o inciso V do artigo 686 determina que no edital de hasta pública deve conter, obrigatoriamente, a menção da existência de ônus pendente sobre o bem a ser arrematado.
O edital de hasta pública precisa ter todas as informações necessárias para a negociação, como o valor mínimo de venda, a data do leilão, forma de pagamento, quem é o vendedor do bem, o estado de conservação do imóvel, comissão do leiloeiro e de quem é a responsabilidade pelo pagamento dos impostos pendentes, como dívida de condomínio e IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Dessa maneira…
Para que as taxas condominiais sejam cobradas do arrematante, os débitos devem, em regra, estar descritos no edital do leilão, caso contrário ele não pode ser responsabilizado por essa pendência financeira.
Assim, para que o adquirente não tenha nenhuma surpresa após o arremate, no momento do leilão é preciso ficar atento a todos os detalhes, como os motivos em que a unidade está sendo levada a leilão e seus eventuais débitos condominiais, pois se a dívida de condomínio estiver descrita no edital o débito pode ser transferido ao novo proprietário.
Da mesma forma…
Nos casos em que o arrematante toma conhecimento da venda por edital e o valor do débito não consta no referido edital, a dívida não pode ser repassada para aquele adquire o imóvel em leilão e deve ser cobrada apenas do proprietário anterior.
No entanto, há uma decisão do STJ que dispõe que nos casos em que os interessados têm ciência da dívida do condomínio de maneira antecipada (mesmo que por outro meio que não seja o edital) o objetivo de cientificá-los foi atingido, uma vez que foi dado aos participantes à oportunidade desistirem da hasta pública e, dessa maneira, o adquirente pode ser responsabilizado pelo débito.
Assim, o que deve ser avaliado é a ciência do adquirente com relação ao débito condominial. Como precaução, aqueles que pretendem comprar uma unidade condominial podem verificar o valor dos débitos solicitando informações junto ao síndico e à administradora do condomínio.
No entanto, é válido ressaltar que muitas vezes é vantajoso adquirir um imóvel em leilão mesmo que ele tenha uma dívida condominial, pois ao somar o valor pago pelo bem com o preço do débito, o custo total do imóvel muitas vezes ainda é menor do que os demais praticados pelo mercado imobiliário.
Como vimos, é fundamental que o dono de um imóvel busque sempre quitar a dívida de condomínio para que o seu bem não seja leiloado.
Ao mesmo tempo, aqueles que pretendem adquirir um apartamento nessa modalidade devem prestar atenção a todos os detalhes, especialmente aos itens que constam no edital. Para seja possível usufruir de todos os benefícios, como o preço que, em geral, é menor, sem que haja nenhuma surpresa.
Clodoaldo de Lima é sócio do escritório Zabalegui & de Lima Advogados.
Fonte: Blog da ZDL Advogados
