Destituição de Síndico: Como é feita?
É preciso atentarmos para as convenções de cada condomínio, mas de maneira geral, vale a pena conferir esse artigo e evitar nulidades.
Por Dr. Clodoaldo de Lima.
Para gerir uma empresa ou um condomínio são necessários 3 pilares fundamentais: a ética, transparência e boa comunicação. Sem essas 3 características, a destituição do gestor se torna inevitável.
Como qualquer processo de rompimento, a destituição do síndico é ato traumático para todos os que envolvem a gestão condominial: Conselheiros, Condôminos, Jurídico, Administradores e Funcionários.
E dessa forma, sendo por sua essência um trauma que pode deixar marcas por muito tempo, mas é imprescindível que o processo de destituição do síndico seja seguido à risca, para evitarmos nulidades que posteriormente podem ser alegadas em juízo. O regramento base está previsto nas convenções de condomínio e no Código Civil, onde no artigo 1.348 estão os deveres, sendo que na prática da irregularidades como ausência de prestação de contas e/ou administração inconveniente, como predispõe o artigo 1349 do Código, ¼ dos condôminos poderá, com autorização do artigo 1.355 do Código Civil, convocar assembleia geral com a finalidade específica de destituir o síndico.
Mas então, quais são os requisitos que deverão ser seguidos nessa Assembleia, para não termos nulidades?
a. Elaboração de um “abaixo-assinado” para a convocação da assembleia geral pretendida, o qual deverá contemplar os dados a seguir especificados:
a.1. A motivação para a destituição do síndico deverá estar expressa no cabeçalho com os fundamentos do artigo 1.349 do Código Civil;
a.2. A explicação sobre a motivação deverá ser resumida, pois o cabeçalho deverá ser inserido em todas as folhas que compõem o “abaixo-assinado”, a fim de que ninguém diga, posteriormente, que “assinou o documento sem ler”;
a.3. A data, o local e o horário no qual será realizada a assembleia geral;
a.4. A perfeita identificação do condômino signatário, com a presença de seu nome completo, número de CPF e RG, número da unidade habitacional, bloco e assinatura.
b. Colhidas as assinaturas no abaixo-assinado, passa-se à análise da qualidade das mesmas, instante no qual deverão ser identificados os seguintes itens:
b.1. Se o condômino signatário é proprietário da unidade habitacional. Recomenda-se solicitar a fotocópia da matrícula do imóvel;
b.2. Caso não seja proprietário do imóvel, verificar se o signatário é procurador do titular da unidade. Se não for, a assinatura não terá validade para a finalidade pretendida e deverá ser desconsiderada;
b.3. Conferir se a unidade habitacional encontra-se em dia com suas obrigações condominiais. Se não estiver, a assinatura não poderá ser computada.
c. Superadas as etapas de número a e b, ante a presença de ¼ de assinaturas válidas, vamos para a lavratura e afixação do edital de convocação da assembleia geral pretendida:
O qual deverá constar com os requisitos a.1, a.2 e a.3, aplicáveis ao “abaixo-assinado”. É aconselhável que o edital de convocação da assembleia já preveja a eleição de novo síndico.
d. Afixado o edital, todos os condôminos deverão ser convocados para a assembleia, conforme determina o artigo 1.354 do Código Civil. Para tanto, alguns itens de absoluta relevância deverão ser observados:
d.1. A convocação para a assembleia deverá se ater ao prazo estabelecido em convenção, sob pena de nulidade absoluta do ato. É importante ressaltar que cada convenção fixa os prazos aplicáveis, não havendo uma regra geral sobre o assunto;
d.2. A forma de convocação deverá ser devidamente cumprida, também sob pena de nulidade absoluta do ato. Deve-se anotar que algumas convenções determinam a convocação por carta registrada com aviso de recebimento, ao passo que outras dispõem pela mera convocação do edital em local de grande circulação do condomínio.
e. Cumpridos os requisitos acima, vamos à Assembleia!
e.1. Nesta oportunidade, o condômino signatário do edital ou a administradora de condomínio, deverá abrir os trabalhos no local, horário e data designados, passando-se a eleição do presidente da mesa e à escolha do secretário.
e.2. Cumpridas as formalidades do item 5.1, o presidente da mesa passará a palavra ao condômino signatário do edital, o qual iniciará a breve e objetiva exposição dos motivos pelos quais pretende a destituição do síndico. Via de regra, não há um tempo assinalado para isto, mas é importante que a exposição seja sucinta, a fim de que o ato não se alongue demasiadamente. Se a convenção não dispuser nada a este respeito, o próprio presidente da mesa estabelecerá o tempo de duração da exposição.
e.3. Terminada a exposição dos motivos, o síndico poderá apresentar sua defesa, utilizando, pelo princípio do contraditório, o mesmo tempo disponibilizado ao seu “acusador”.
e.4. Posteriormente aos debates, os condôminos presentes votarão pela manutenção ou destituição do síndico.
e.5. Obtidos os votos favoráveis da maioria simples dos presentes ao ato pela destituição do síndico, este estará então destituído;
e.6. Destituído o síndico, o presidente da mesa iniciará o processo de eleição de novo síndico, o qual será eleito também por maioria simples dos presentes.
e.7. Acabada a assembleia, com o intuito de dar publicidade e convalidar o ato perante terceiros, para a administradora de condomínio ou ao presidente da mesa caberá levar a respectiva ata a registro perante o cartório de registro de imóveis competente. Em linhas gerais, o procedimento de destituição de um síndico é assim.
Mas é evidentemente que nada é tão direto dessa forma e deve ser analisada as particularidades de cada caso, porque uma vez que o principal objetivo aqui é evitarmos nulidades e traumas maiores do que os já existentes nessas relações.
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Clodoaldo de Lima é Advogado Empresarial e Sócio do escritório Zabalegui & de Lima Advogados.
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