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Este assunto diz respeito a um dos maiores problemas enfrentados pelos síndicos e pelos condomínios: como reagir diante da inadimplência dos condôminos.

A lei que regula as relações do condomínio, que é o Código Civil, prevê vários deveres ao condômino e, dentre eles, o de contribuir para as despesas condominiais:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II - Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

A mesma lei também prevê as penalidades que podem aplicadas em caso de descumprimento dos deveres. No caso da inadimplência das cotas condominiais, a pena a ser imposta é a de juros moratórios e multa de até 2% sobre o débito.

Via de regra, o condomínio não pode aplicar uma penalidade diferente daquela prevista em lei – nosso Código Civil –.

Isso quer dizer que o condomínio não pode impedir os condôminos inadimplentes de utilizarem área comum do condomínio?

Como não há previsão em lei, não é recomendável ao condomínio aplicar tal penalidade. Na prática, porém, isso acontece.

Isto porque já existem diversas decisões judiciais, especialmente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no sentido de que o condomínio não pode proibir o inadimplente a utilizar as áreas comuns, sejam elas de lazer ou não, sob pena de pagar indenização por danos morais ao condômino. Portanto, atenção!

Veja algumas das decisões do STJ:

STJ. 4ª Turma. REsp 1247020/DF, publicado em: 11/11/2015;

STJ. 4ª Turma. REsp 1699022/SP, publicado em: 07/07/2019.

Isso quer dizer que, caso o condomínio decida aplicar tal penalidade ao condômino e este ingressar com ação judicial pleiteando uma indenização, é muito provável que a decisão seja em favor do condômino inadimplente.

A justificativa para este posicionamento é no sentido de que a utilização das áreas comuns, sem a exclusão dos demais condôminos, é um direito previsto no artigo 1.335, inciso II, do Código Civil.

Além disso, entende-se que tal proibição fere a dignidade humana, vez que, sendo o condômino impedido de frequentar os locais, os demais vizinhos ficam sabendo de sua condição, o que caracteriza uma situação vexatória de cobrança, que é proibida em qualquer caso.

Nesta mesma lógica, é proibida a divulgação de lista com o nome dos inadimplentes no condomínio, pois também caracteriza situação vexatória. Caso ocorra, o condomínio também pode vir a responder por danos morais

No fim das contas, toda aplicação de penalidade não prevista e autorizada pela lei, deixa margem ao entendimento do próprio juiz, caso o condômino ingresse com ação judicial.

Portanto, será que vale a pena o Condomínio correr o risco? Os prejuízos podem ser grandes em eventual condenação por danos morais.

Caso você seja o condômino penalizado, agora já sabe que possui grandes chances de conseguir uma indenização mediante ação judicial!

Existem outras formas previstas em lei para a cobrança dos inadimplentes:

1. Aplicação de juros mensais e multa de até 2% sobre o débito (art. 1336, § 1º, Código Civil);

2. Proibição de votar em assembleias (art. 1335, III, do Código Civil);

3. Protesto dos títulos vencidos e inscrição no Serasa/SPC (art. 784, X, do Código de Processo Civil);

4. Penhora e leilão do próprio imóvel, caso em que não caberá a alegação de “bem de família” (art. 3º IV, Lei 8.009/90);

5. Aplicação de multa de até 05 vezes do valor da cota condominial por 2/3 dos condôminos, excluído o infrator (art. 1336, § 2º, Código Civil);

6. Aplicação de nova multa, também em até 05 vezes do valor do condomínio por 3/4 dos condôminos, excluído o infrator (art. 1337, Código Civil);

7. Ajuizamento direto de Ação de Execução, para a cobrança dos valores, sem precisar ingressar com Ação de Cobrança, que será muito mais demorada (art. 784, VIII do Código de Processo Civil).

Fonte: Dra Letícia Neves no JUSBRASIL

Tags: sindico condominio condomino area comum inadimplente

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