Direito Imobiliário - Rodrigo Karpat
Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.
Condomínios e a obrigação da vacinação
Com mais de um ano e meio desde a chegada da pandemia no país, hoje começamos a vislumbrar um retorno gradual à normalidade. Como no resto do mundo, isso só é possível por conta da vacinação em massa.
Hoje, no Brasil, chegamos a quase ¼ da população totalmente vacinada, isso quer dizer, tendo tomado a primeira e a segunda dose ou uma única vacina, como nos casos de dose única.
Tendo isso em vista, a questão que se coloca em várias instâncias é se é possível obrigar as pessoas a estarem vacinadas. Por exemplo, essa é uma questão premente na área trabalhista, onde se discute se as empresas podem obrigar os funcionários a se vacinarem.
Na esteira desse assunto, os condomínios também veem se questionando sobre a legalidade ou não de obrigar funcionários e, principalmente, condôminos a se vacinarem.
Essa é uma questão complexa, pois atinge, nesse caso, dois grupos diferentes. No caso dos trabalhadores, não há consenso entre os especialistas e juristas. Porém, em dezembro de 2020, o STF decidiu que a vacinação contra a Covid-19 é obrigatória e que sanções podem ser aplicadas em relação àqueles que não se vacinarem.
Além disso, a empresa pode usar o argumento de que essa é uma questão de interesse coletivo e, por conta disso, deve garantir um ambiente seguro para todos que ali estão.
Tendo isso em vista, tivemos uma decisão em relação a uma auxiliar de limpeza que atuava em um hospital infantil em São Caetano do Sul/SP e que foi dispensada por justa causa. A funcionária tentou rever a decisão, mas a mesma foi mantida pela juíza Isabela Flaitt, em decisão proferida na 2ª vara do Trabalho de São Caetano do Sul, tendo como justificativa o entendimento do STF disposto no artigo 3º da lei 13.979/20 (ADIs 6.586 e 6.587 e ARE 1.267.897). A juíza também mencionou o guia técnico MPT que prevê em seu ordenamento o afastamento de funcionário e considera falta grave a recusa em se vacinar.
Já em relação aos condôminos, essa é uma questão de maior complexidade pairando a questão do abuso de direito de se fazer tal exigência versus a saúde coletiva. Mesmo tendo a decisão do STF em vista, a Corte completa que:
"(I) A vacinação compulsória não significa vacinação forçada, porquanto facultada sempre a recusa do usuário, podendo, contudo, ser implementada por meio de medidas indiretas, as quais compreendem, dentre outras, a restrição ao exercício de certas atividades ou à frequência de determinados lugares, desde que previstas em lei, ou dela decorrentes, e (i) tenham como base evidências científicas e análises estratégicas pertinentes, (ii) venham acompanhadas de ampla informação sobre a eficácia, segurança e contraindicações dos imunizantes, (iii) respeitem a dignidade humana e os direitos fundamentais das pessoas, (iv) atendam aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade e (v) sejam as vacinas distribuídas universal e gratuitamente; e (II) tais medidas, com as limitações acima expostas, podem ser implementadas tanto pela União como pelos Estados, Distrito Federal e Municípios, respeitadas as respectivas esferas de competência".2 (STF. Plenário. ADI 6586/DF e ADI 6587/DF, Rel. Min. Ricardo Lewandowski: Data de julgamento: 17/12/2020. Data de publicação:17/04/2021)
Nesse sentido, por mais que a decisão não tenha sido proferida tendo os condomínios como foco, é possível se fazer essa analogia, dado o fato de a decisão objetivar a coletividade.
Dessa forma, entendo que é possível sim que o condomínio regre o uso das áreas comuns, obrigando a comprovação da vacinação, para que o condômino/morador possa utilizar esse espaço. Isso porque o condômino tem o dever de “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. (artigo 1.336, IV, do Código Civil). Lembrando que a Constituição Federal garante a supremacia dos direitos coletivos sobre os direitos individuais.
Salutar que a decisão de exigência de vacina e restrição do uso de espaços seja tomada em assembleia, alterando a Convenção ou minimamente o Regimento Interno, para constar tal exigência nesses instrumentos que regem a vida condominial.
Porém, nem todas as áreas podem ser cerceadas pois é garantido pela Constituição Federal o direito à locomoção do indivíduo, Art. 5º, XV, que prevê: "é livre a locomoção no território nacional em tempo de paz, podendo qualquer pessoa, nos termos da lei, nele entrar, permanecer ou dele sair com seus bens". Nesse caso, se enquadraria a questão do elevador, por exemplo. O morador não pode ser impedido de se locomover, podendo usar o elevador para poder sair de casa, assim como a garagem.
Hoje, a pandemia ainda não foi vencida, e só a vacinação em massa será capaz de fazer com que voltemos à normalidade. Além disso, as variantes veem complicando essa situação. No momento, é a variante Delta que preocupa os especialistas.
Tendo todo esse cenário em vista, é preciso que a gestão do condomínio esteja atenta. Antes de tomar atitudes drásticas, é importante conscientizar a comunidade condominial da importância da vacinação. Para isso, a divulgação de informativos, tanto através de meio físico quanto digital, é de extrema importância, dessa forma, a coletividade estará informada e atenta às diretrizes do condomínio.
*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Nacional.
