Direito Imobiliário - Rodrigo Karpat
Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.
Como ficam as assembleias virtuais com o fim da vigência da Lei 14.010/2020
Definitivamente o ano de 2020 ficará marcado na história da humanidade tal como o ano do primeiro homem na Lua (1969), o do término da Segunda Grande Guerra (1945), do ano da queda das Torres Gêmeas (2001), entre outros fatos históricos. Lembraremos deste fatídico momento e o que estávamos fazendo ao longo deste longo ano. E o gestor condominial lembrará do divisor de águas que foi a implementação das assembleias virtuais.
Confesso que por muitos anos fui contrário à prática das assembleias virtuais, até porque antes da Lei 14.010/20 tínhamos como subsídio legal apenas: 1) a previsão na Lei das Sociedades Anônimas (12.431/2011, artigo 121), que era utilizada por analogia para interpretar as leis condominiais, que já previam a possibilidade da realização da assembleia a distância; e 2) a possibilidade de inserção na convenção mediante alteração desse instrumento (2/3). Porém sempre me ative à pouca jurisprudência sobre o tema e aos restritos artigos do Código Civil que não exauriam as múltiplas questões em âmbito condominial e, por isso, até a Lei 14.010/20 preferi ser conservador a ter de orientar os condomínios a correrem riscos com a realização de tal prática e terem por consequência suas reuniões anuladas.
E, como é de conhecimento notório, a Lei 14.010/20 (artigo 12) permitiu no lapso temporal de 10 de junho a 30 de outubro de 2020 a realização de assembleias no âmbito virtual. E, nesse cenário inusitado em pleno estado de exceção que estamos vivendo, que criou uma nova realidade jurídica nos condomínios, um verdadeiro divisor de águas. Se antes da Lei 14.010/20 as controvérsias sobre assembleias virtuais eram raras na Justiça, passaram a partir da vigência da lei a ter vasto repertório jurisprudencial em função das controvérsias trazidas pelo tema, sempre no sentido da viabilidade dessa assembleia de forma virtual, ainda que com fundamento na lei transitória. Porém, o que chama mais atenção é a gritante aceitação por parte da sociedade quanto à implantação das assembleias em âmbito virtual.
A esse respeito, o TJ-SP:
"APELAÇÃO – CONDOMÍNIO – ADMINISTRAÇÃO. Constituição do quadro diretivo e eleição do síndico competem exclusivamente à assembleia de condôminos, órgão máximo e soberano (art. 1347 do Cód. Civil). Possibilidade, ademais, de realização da assembleia por meio virtual, cuja convocação, aliás, está dentre os deveres conferidos ao síndico. Manutenção deste na condição de administrador provisório, tão-somente para que convoque a assembleia extraordinária de condôminos, de modo remoto, e observadas as previsões legais, e até que se ultimem as deliberações visando à nomeação de novo síndico. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, COM DETERMINAÇÃO."
(TJ-SP - AC: 10055176220208260003 SP 1005517-62.2020.8.26.0003, Relator: Antonio Nascimento, Data de Julgamento: 10/07/2020, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/07/2020) (grifos do autor).
No mesmo sentido:
"Tutela antecipada de urgência. Pandemia por Covid-19. Suspensão das deliberações de assembleia de condomínio por não ter sido ela realizada de forma virtual. Verossimilhança do direito inocorrente. Artigo 12 da Lei 14.010/2020 que meramente faculta a adoção daquela forma, não sendo dado ao Juiz substitui-se aos condôminos no exame da conveniência da adoção dessa forma. Recolhimento de contribuição por juntada de mandato que tem previsão na Lei estadual nº 10.394/70. Princípio da reserva de plenário que desautoriza proclamação da inconstitucionalidade desse dispositivo. Recurso improvido"
(TJ-SP - AI: 22231681820208260000 SP 2223168-18.2020.8.26.0000, Relator: Arantes Theodoro, Data de Julgamento: 07/10/2020, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/10/2020).
E o que seriam as leis, senão o reflexo dos anseios da sociedade. E, neste momento, a sociedade clama pela realização das assembleias virtuais, sejam estas por sistemas de vídeo (Zoom, Teams etc.) ou por sistemas estáticos em que os votos possam ser computados somente após login no sistema e pauta pré-definida.
E, para fundamentar a realização das assembleias virtuais, após 30 de outubro precisamos nos socorrer à Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, a qual define que a omissão da lei será decidida pelo juiz de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais do Direito (artigo 4º), e ainda que a aplicação da lei se dará para atender os fins sociais que se destinam e as exigências do bem comum (artigo 5º).
E, nesse esteio, precisamos interpretar os artigos acima em conjunto com os princípios gerais do Direito Civil, como por exemplo o princípio da legalidade, que aduz que é permitido ao particular fazer tudo aquilo que a lei não proibir.
E, não obstante os artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil tragam a menção expressa da votação "presencial" quando menciona quóruns de votação, é imperioso que a interpretação seja realizada no contexto do tempo em que a lei foi promulgada (2002). Momento em que não era sensato pensar em assembleias virtuais no âmbito condominial. Porém, em contradição aos artigos supramencionados, os artigos 1.334 e 1.350 do mesmo diploma estabelecem que a convenção condominial tem poderes para definir a sua forma de convocação e trazer a assembleia virtual para a sua comunidade.
Assim, conclui-se até aqui que a assembleia virtual pode ser prevista na convenção do condomínio.
E se a convenção não prever a forma de convocação (artigo 1.350 do CC), será necessário a alteração deste instrumento pelo voto de dois terços dos condôminos para possibilitar a assembleia virtual?
Entendo que a interpretação mais segura seria a necessidade de quórum de dois terços para inserir a possibilidade de assembleia virtual, mas, assim como uma enxurrada que desce morro abaixo, a assembleia virtual será uma realidade e caberá aos doutrinadores e aos operadores do Direito abrir os caminhos para minimizar os impactos da passagem dessa enxurrada.
E, indo de encontro ao acima exposto, utilizando-se: 1) da analogia às assembleias virtuais das sociedade anônimas; 2) da Lei de Introdução das Normas do Direito Brasileiro; 3) dos anseios da sociedade; 4) dos novos usos e costumes e levando em conta o repertório atual dos tribunais sobre o tema; e 5) pelo fato de a lei cogente não vetar tal prática, as assembleias virtuais serão perpetuadas independentemente de previsão na convenção condominial, salvo se houver: 1) disposição em contrário na convenção; 2) nova lei proibindo a prática; ou 3) a consolidação da jurisprudências em sentido contrário as reuniões virtuais. Caso isso não ocorra, as reuniões virtuais poderão continuar ocorrendo independentemente de previsão da convenção e pelo simples fato de não contrariar a lei.
Fonte: Consultor Juridico
