A Importância do Advogado e da Administradora no Condomínio
CADA UM NO SEU QUADRADO: ATUAÇÕES PRECIPUAS E DISPARES
Na última quarta-feira (24/02/2021) a OAB Nacional proporcionou em seu canal do YouTube um debate enérgico com especialistas e membros das comissões de direito imobiliário e condominial, tendo por tema “A atuação das administradoras de condomínio e a advocacia”, cujo rico conteúdo está à disposição no precitado canal.
O debate fora impulsionado após a Ordem dos Advogados do Brasil Seccional Distrito Federal (OAB-DF) e o Conselho Regional de Administração do DF (CRA-DF) obterem êxito em liminares no Tribunal Regional Federal da Primeira Região (TRF-1) contra empresas que prestavam serviços jurídicos e de administração de condomínios sem registro nas entidades.
Diante disso, o Juiz da 5ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal determinou que as empresas:
i) retirem de seus sítios de internet, páginas de redes sociais (Facebook, Instagram e quaisquer outros) toda e qualquer menção ao oferecimento de assessoria jurídica ou patrocínio de ações judiciais, cobrança judicial, bem como que suspendam imediatamente a divulgação de qualquer material de mídia televisiva, falada ou impressa, por meio eletrônico ou qualquer outro que contenham tais serviços;
ii) suspendam imediatamente a execução de atividades privativas da advocacia (assessoria, consultoria e orientação jurídicas, ajuizamento de ações, cobranças extrajudiciais/judiciais com exigência de honorários advocatícios ou qualquer outra que seja privativa de advogado ou sociedade de advogados);
iii) suspendam a captação e a indicação ou envio de clientes para escritórios de advocacia;
O descumprimento da presente ordem ensejará a incidência de multa, inicialmente arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada conduta que contrarie uma das determinações supra.
Nesse mesmo passo, o Tribunal De Ética e Disciplina da OAB/SP, em consulta recente sobre o tema, firmou o ementário E-5.365/2020 apresentando o seguinte posicionamento:
“A consulta envolve situação na qual a administradora de condomínios oferece a prestação de serviços jurídicos de cobrança de devedores dos condomínios clientes, ainda que tais serviços de cobrança sejam efetuados por meio de sociedade de advogados de que sua empregada seja sócia.
A prestação de serviços jurídicos de qualquer natureza é atividade privativa da advocacia, nos termos do art. 1º do Estatuto da Advocacia e Ordem dos Advogados do Brasil, inclusive vedada divulgação conjunta com outra atividade.
De conformidade com as decisões deste E. Tribunal, a oferta de prestação de serviços por sociedade estranha à advocacia, infringe o art. 16 do Estatuto. Tampouco pode contratar advogados para prestar serviços advocatícios para seus clientes.
A intermediação de causas, por agenciamento ou captação com intervenção de terceiros, configura concorrência desleal e contribui para o aviltamento e a mercantilização da profissão, conforme artigos 1º, 5º e 7º, Código de Ética e Disciplina.”
Ocorre que as administradoras possuem atividades multidisciplinares, auxiliando os condomínios em diversas áreas para seu bom funcionamento, entretanto, mesmo que exerça tal caráter, diante de tais premissas é certo que deverão agir com cautela, pois, poderão cometer uma contravenção penal no exercício ilegal da profissão e ainda assim incorrer em multas pecuniárias, conforme o caso do Distrito Federal que fixou a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada conduta.
É inegável que, pelo âmbito multidisciplinar, as administradoras necessitam de advogados contratados para lhes prestar orientações mais assertivas no âmbito da administração dos empreendimentos, para que apresentem soluções e limites de sua atuação visando desenvolver seu mister sem que haja conflito de interesses.
Ademais, tais debates atraem atenção para administradoras que efetuam a cobrança de honorários advocatícios para o pagamento de cotas condominiais em atraso o que indubitavelmente também caracteriza prática ilegal.
Outro ponto que merece destaque é a conduta deletéria de algumas administradoras em publicitar como “mote de venda” assessoria e consultoria jurídica em uma espécie de “combo” que constitui captação irregular de clientes, uma vez que o Estatuto da Advocacia e a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) veda a mercantilização da atividade da advocacia e a oferta de serviços advocatícios em conjunto com qualquer outra atividade comercial ou profissional, Igualmente, por possuir esse liame com o cliente (condomínio/síndico), mediante o contrato de administração e chafurdando com um discurso hiperbólico e sob o manto de um senso de oportunidade ao oferecer serviços jurídicos, acaba por concorrer de forma desleal com advogados que sequer possuem a oportunidade de serem procurados para realização de seu mister.
Diante de tais posicionamentos, surge o questionamento no tocante aos contratos em que as administradoras preveem expressamente a benesse dos serviços jurídicos aos seus clientes (condominios), nesta hipótese, imprescindível que as administradoras realizem a adequação de seus contratos para exclusão de qualquer previsão que ofereça serviços privativos da advocacia, sob pena de responder em todas as esferas por tal ato.
A administradora tem papel fundamental para os condomínios desde que exerça suas atividades nos parâmetros e limítrofes do seu labor, destacando, por fim, que o movediço campo das ideias não pode servir de folha em branco para afrontar preceitos legais e vilipendiar o advogado, não há margem aqui para qualquer tergiversação.
DIEGO GOMES BASSE
OAB/SP. 252.527
