Direito Condominial - Jessica Bispo
Advogada, pós graduanda em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho e Direito Civil e Processo Civil, Conciliadora e Mediadora de Conflitos tendo atuado por de 5 anos no Pequenas Causas (JEC) da comarca de Guarulhos/SP, Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP subseção Guarulhos, Membro da Comissão da Jovem Advocacia da OAB/SP subseção Guarulhos, Síndica Profissional.
A construtora pode entregar um empreendimento imobiliário por partes? (Habite-se Parcial)
Ao construir um empreendimento imobiliário existe uma série de procedimentos administrativos a serem realizados junto a Prefeitura, sendo certo que um dos documentos mais importantes, se não o mais, é a emissão do CERTIFICADO DE CONCLUSÃO DE OBRAS.
O CERTIFICADO DE CONCLUSÃO DE OBRA, popularmente conhecido como “habite-se” é uma certidão expedida pela municipalidade atestando que um imóvel (prédio residencial ou comercial) está pronto para ser habitado tendo sido construído conforme as obrigações legais exigidas pelo Código de Edificações e Licenciamento Urbano.
Dessa maneira, o “habite-se” é o primeiro passo para a entrega de qualquer empreendimento residencial ou comercial. Indubitável, que sem este documento, não poderá haver instalação de condomínio (pois se houver, será irregular), impossibilitando ainda de se:
- Providenciar a individualização da matrícula perante o cartório de registro de imóveis competente;
- Impossibilidade da constituição de Condomínio;
- Criar a convenção condominial, a fim de estabelecer os direitos e deveres oponíveis a terceiros;
- E muito menos obter a entrega das chaves;
Atualmente nos deparamos com a construção de grandes condomínios, no qual existirá ainda a possibilidade da construtora requerer junto ao município, a entrega gradativa do empreendimento através da expedição do “habite-se parcial”.
Todavia para que esse pedido seja concedido, o imóvel a ser ocupado deverá atender as condições de segurança, acessibilidade, lazer, higiene, entre outras, para que seja garantida a adequada moradia, bem como, será necessário o cumprimento do princípio da função social da propriedade.
Considerando que o ”habite-se”, destina-se a averiguação de condições mínimas de ocupação do imóvel, em se tratando de construção de condomínio o “habite-se parcial” somente terá anuência se a área comum estiver totalmente construída, visto que a Lei 4591/1964 que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias afirma em seu §2º do Artigo 1º que a cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
Ainda, inúmeras legislações sobre Códigos de Obras e Edificações frisam a necessidade de entrega da área comum para o “habite-se parcial”, como o Código de Obras e Edificações de São Paulo-SP, vejamos:
Lei Municipal 11.228/92 São Paulo/SP [...] 3.9.1-Poderão ser concedidos Certificados de Conclusão de Edificação em caráter parcial, se a parte concluída atender, para o uso a que se destina, as exigências mínimas previstas na LOE e na LPUOS. 3.9.4-A expedição de Certificado de Conclusão para edificação tratada no item 9.3.4. Depende da execução do sistema de armazenamento, tratamento e destinação de esgoto.
Portanto, podemos concluir que a construtora poderá realizar a entrega de um empreendimento imobiliário de forma parcial, ou seja, na medida em que for concluindo as unidades autônomas (torres ou blocos), mediante a emissão do “habite-se parcial” que terá como requisito a conclusão de toda área comum, com plena funcionalidade.
