Direito Condominial - Suse Paula Duarte Cruz Kleiber
advogada especialista em direito condominial e tem vasta experiência no segmento. Atua na área há mais de 20 anos. Além disso, é consultora jurídica, palestrante, membro efetivo da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, subseção Santana e de Direito Imobiliário e Urbanístico de Osasco/SP e Jundiaí/SP. Autora do livro
A acessibilidade e os condomínios
“Os condomínios mais novos têm que cumprir as regras de acessibilidade, mas quando se trata de condomínios mais antigos, a questão implica num esforço comum para que o imóvel possa se ajustar às condições das pessoas com alguma deficiência”.
Antigamente os condomínios eram construídos sem que fosse dada importância à muitos detalhes, as vagas de garagem era um deles, afinal a maior parte das pessoas não possuía veículos.
Isso foi mudando com o tempo. Agora, ao invés de uma, alguns prédios têm até quatro vagas para cada unidade autônoma destinadas à guarda de veículos. Aliás, os SUV´s (veículos utilitários esportivos) caíram no gosto dos brasileiros e com eles surgiu uma nova problemática para guardá-los diante dos seus tamanhos exagerados.
Mas antigamente não apenas as vagas destinadas aos veículos deixaram de ser consideradas nos projetos, como dito, mas também a acessibilidade a alguns imóveis por aqueles que apresentam alguma deficiência.
Há empreendimentos em que a porta do hall não permite o acesso de uma cadeira de rodas; há inúmeras escadas, faixas com texturas diferenciadas nos pisos para cegos; enfim, problemas não faltam. Até porque não existem apenas os cadeirantes, mas outro grupo de pessoas que têm mobilidade reduzida, como os idosos ou acidentados, a qual, pode ser provisória ou definitiva.
A ideia de exclusão de barreiras, mobilidade e acessibilidade a todas as pessoas surgiu na década de 60 nos Estados Unidos, através do “Desenho Universal”, firmado em sete princípios, consolidando os pressupostos existentes na Declaração Universal dos Direitos Humanos.
No Brasil, nossos legisladores começaram a pensar mais no assunto a partir dos anos 2000, quando leis específicas foram criadas. Logicamente, temos o consagrado direito de ir e vir previsto no art. 5º, XV e a previsão de integração das pessoas portadoras de deficiência à vida comunitária, nos termos do art. 203, IV, ambos da Constituição Federal. E antes da Carta de 88 foi editada a Lei 7.405/1985, pela qual foi instituído o “Símbolo Internacional de Acesso”, determinando a colocação desse símbolo “em todos os locais
que possibilitem acesso, circulação e utilização por pessoas portadoras de deficiência, e em todos os serviços que forem postos à sua disposição ou que possibilitem o seu uso”.
Há também as normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que recomenda-se atenção ao seu cumprimento.
Depois veio a Lei 10.098 de 19 de dezembro de 2000, regulamentada pelo Decreto 5.296, de 2 de dezembro de 2004, diploma este que teve um impacto maior na sociedade, trazendo direitos e regras a serem cumpridas, mormente indicadas em medidas destinadas ao banimento de barreiras e maior empenho em informação adequada.
Dito Decreto 5.296, também alterou a redação do artigo 4º. do Decreto 3.298, de 20 de dezembro de 1999 e descreve o que são as deficiências física, auditiva e visual:
"Art. 4o .......................................................................
I - deficiência física - alteração completa ou parcial de um ou mais segmentos do corpo humano, acarretando o comprometimento da função física, apresentando-se sob a forma de paraplegia, paraparesia, monoplegia, monoparesia, tetraplegia, tetraparesia, triplegia, triparesia, hemiplegia, hemiparesia, ostomia, amputação ou ausência de membro, paralisia cerebral, nanismo, membros com deformidade congênita ou adquirida, exceto as deformidades estéticas e as que não produzam dificuldades para o desempenho de funções;
II - deficiência auditiva - perda bilateral, parcial ou total, de quarenta e um decibéis (dB) ou mais, aferida por audiograma nas freqüências de 500HZ, 1.000HZ, 2.000Hz e 3.000Hz;
III - deficiência visual - cegueira, na qual a acuidade visual é igual ou menor que 0,05 no melhor olho, com a melhor correção óptica; a baixa visão, que significa acuidade visual entre 0,3 e 0,05 no melhor olho, com a melhor correção óptica; os casos nos quais a somatória da medida do campo visual em ambos os olhos for igual ou menor que 60o; ou a ocorrência simultânea de quaisquer das condições anteriores”;
Por fim, a Lei 13.146, de 06 de julho de 2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência), que tem por finalidade garantir condições de igualdade e inclusão social às pessoas com deficiência.
Claro que essas breves linhas trazem uma ideia do que temos em vigência e não me soava necessário legislação específica para dizer que todos somos iguais e aqueles com deficiência têm direito à inclusão e “direito aos mesmos direitos” que qualquer outro brasileiro, sem qualquer discriminação, posto serem CIDADÃOS - e a Constituição Federal e a Declaração Universal dos Direitos Humanos já diziam isso. Mas a especificação minuciosa é característica e costume do legislador e do próprio ordenamento. Ou seja, no nosso país quase sempre a regra geral não é aplicada como deveria, exigindo outra legislação que diga de forma mais meticulosa o que já tinha sido dito.
Noutra banda, foi tardia a legislação que trata sobre o banimento de barreiras e adequação arquitetônica e urbanística para que todos tenham mobilidade.
E como os condomínios podem se adequar não apenas às leis que tratam do assunto, mas promovendo acesso ilimitado aos seus condôminos ou visitantes?
Os condomínios mais novos têm que cumprir as regras de acessibilidade, mas quando se trata de condomínios mais antigos, a questão implica num esforço comum para que o imóvel possa se ajustar às condições das pessoas com alguma deficiência.
As adequações mais comuns e possíveis são: alargamento das portas de entrada, feitura de rampas, colocação de corrimão (idosos também têm mobilidade reduzida), placas de sinalização e informações. Caso não seja possível a construção de rampas, pode-se construir rampas de madeira ou ferro móveis que são colocadas apenas quando forem utilizadas.
As vagas de garagem destinadas aos deficientes físicos devem ser mais largas e mais próximas aos elevadores.
É de suma importância que antes de se realizar essas obras de adequação, o síndico procure por empresas especializadas, visando com isso a atestar a viabilidade das alterações, o cumprimento das regras, os planos urbanos e de diretrizes e, sobretudo se eventualmente podem colocar em risco a edificação.
Claro que condomínios mais antigos foram criados sob a égide de outras legislações que não faziam as mesmas exigências que as atuais quanto à acessibilidade. Todavia, quanto mais um condomínio puder se adequar às necessidades daqueles que têm alguma
limitação, certamente estará prestigiando o respeito ao próximo, exercendo a cidadania e agregando maior valor econômico ao patrimônio comum.
Na cidade de São Paulo, existe a Comissão Permanente de Acessibilidade (CPA), órgão ligado à Secretaria Municipal da Pessoa com Deficiência e Mobilidade Reduzida da Prefeitura de São Paulo que disponibiliza um manual muito interessante e que vale a visita
porque contempla todas legislações, normas técnicas nacionais e internacionais para auxiliar na adequação de imóveis.
Não posso deixar de mencionar também que, por vezes, o condomínio não consegue se adequar pois seu projeto arquitetônico não o permite, tal como acontece com prédios com poucas ou pequenas vagas de garagem.
Nesses casos é necessário que o condômino saiba que quando escolheu ali residir, deveria ter observado se o condomínio tinha ou não total acessibilidade para os portadores de necessidades especiais. Assim, antes de escolher pelo imóvel é necessário se certificar se o imóvel atende às suas necessidades ou se possível a realização da adaptação fática pretendida.
Entendo que essas alterações não precisam ser aprovadas em assembleia, afinal têm a finalidade de adequação à legislação existente possibilitando o livre acesso à todos, principalmente se forem de pequenos custos como a colocação de corrimão ou uma rampa. Entretanto, sempre priorizo pelo diálogo em prol do interesse comum e esse diálogo pode ocorrer, num primeiro momento através de questionários com sugestões, cujas discussões e aprovações posteriores recomenda-se que ocorram em assembleia, permitindo assim que os condôminos participem das ideias e suas concretizações, mormente se envolverem valores vultuosos.
