Taxa condominial elevada dificulta a venda e o aluguel
Neste tempo de crise econômica, taxa de condomínio com valor elevado tem se tornado uma grande dor de cabeça para dono ou investidor de imóvel, tanto no momento de vender como alugar a unidade. A reportagem de A TARDE apurou casos em que salas comerciais de alto padrão estão sendo "disponibilizadas" apenas pelo valor da cota mensal e o IPTU – de forma que estes custos não representem uma despesa a mais para o proprietário; e apartamento cujo valor do condomínio corresponde a até 90% do aluguel.
No quesito venda, que tal um três quartos, de 80 metros quadrados – em edifício com portaria 24 horas, piscina, salão de festa, elevadores), em uma tranquila rua do Rio Vermelho, hoje custando cerca de 22% menos desde que foi anunciado, há um ano? Segundo o corretor Ednilson Conceição, começou-se pedindo R$ 280 mil pelo imóvel, o preço agora está em R$ 220 mil. Tamanha desvalorização e demora na concretização do negócio, explica ele, é que a taxa condominial lá, com uma cobrança extra (fundo de reserva), vai a R$ 1.130.
Como forma de diminuir o "prejuízo" (do proprietário), o apartamento foi alugado até que apareça um comprador. O valor? R$ 1.572. Ou seja, subtraída a cota do condomínio, e descontado o IPTU, tem ficado pouco mais de R$ 100 para o dono do imóvel, diz Conceição. "A grande dificuldade é o valor do condomínio. Em muitos casos, equivale à prestação de um financiamento. A única saída é trabalhar com preço de locação baixo. Se tivesse uma infraestrutura de lazer, como dos atuais empreendimentos, talvez a resposta fosse outra", fala.
O raciocínio de Conceição é acompanhado do de Nilson Araújo, vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis na Bahia (Creci), especialista em perícia e avaliação, e sócio do Instituto de Cultura Imobiliária (ICI). Segundo Araújo, já há algum tempo investidores "enxergaram vantagens nos megacondomínios, exatamente por conta da infraestrutura de clube, porém com taxa mensal simbólica, mais acessível". "É o número maior de unidades habitacionais que faz o preço do lugar baixar. Isso é matemática", afirma.
"Perfil creditício"
Foi Araújo que contou dos escritórios em que os proprietários estão pedindo que o corretor "apenas" localize um locatário com "perfil creditício", para que este, pelo período de um ano, arque com as despesas de condomínio e IPTU, isentando o mesmo do valor do aluguel. "Imóveis que foram hipercobiçados quando do lançamento, por uma grande incorporadora. As chaves foram entregues, mas os locadores sumiram, efeito da crise em cascata. Hoje é preciso muita sensibilidade entre as partes, de forma a poder viabilizar o negócio".
Presidente do Sindicato da Habitação no Estado (Secovi), Kelsor Fernandes destaca que o custo do condomínio é um "problema para toda a cadeia". De acordo com Fernandes, os altos encargos, as despesas com água e energia elétrica "acima da inflação", manutenção, limpeza, folha de pagamento representam um desafio para todo e qualquer administrador ou síndico, que devem "trabalhar a todo custo para poder baixá-los". Ainda de acordo com ele, perto de 60% da arrecadação é gasta só com água".
"É muito desequilíbrio, principalmente se o consumo não for individualizado. Existem soluções, como o fechamento de postos de trabalho, a adoção de sistemas eletrônicos de segurança, mas tem casos em que o condomínio não tem dinheiro nem recurso para isso".
Para quem tem dúvida se vale a pena investir em um imóvel com valor abaixo do mercado, mas com um condomínio "salgado", o economista Lucas Spínola diz que "o que pode fazer sentido é o caminho oposto". Ou seja, pagar um pouco mais por em função de uma menor despesa posterior. "Em nenhuma circunstância o valor elevado do condomínio é benéfico, pois se trata de uma despesa fixa dentro do orçamento doméstico".
