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Por Ricardo Santos - CEO Super Condomínios

Hoje, os condomínios que possuem capacidade de garantir a transparência, aumentam as chances de VALORIZAÇÃO do empreendimento e suas cotas (apartamentos/unidades).

Mesmo que os condomínios não estejam num ambiente regulado como as grandes empresas de capital aberto, as boas práticas de Governança com foco em questões éticas e transparentes estão se disseminando, por terem o benefício de levar tranquilidade aos seus investidores/proprietários. Além disso, conseguem levar valorizações as suas unidades/apartamentos, vamos entender como. 

Para isso, é necessário usar como exemplo, as grandes empresas de capital aberto (Sociedades Anônimas-S/As) como Carrefour, Banco Itaú, Vivo, Sabesp e RaiaDrogasil. Elas são fiscalizadas pela Comissão de Valores Mobiliários-CVM, que é o órgão regulador que controla as organizações com ações na bolsa de valores. Os controles, processos e procedimentos severos servem para preservar a relação entre todas as partes: Administradores, Investidores e sócios (donos de cotas de ações que acreditam no crescimento e por isso, investem nestas empresas).

Nestas organizações, seus administradores (Conselhos de Administração e Presidentes) possuem um compromisso tanto com os seus pequenos cotistas como os grandes investidores: Crescimento, Valorização, Benefícios à sociedade e ambiente, dentre outros.

Por isso, a CVM exige que estas empresas possuam práticas de Governança comprovadas, para garantir a relação saudável e harmoniosa entre todas as partes interessadas. Práticas estas, como uma prestação de contas gerais, estruturada, regular, pública e, principalmente validada, por empresas de auditoria independente.

E qual a relação da Governança com valorização das unidades/cotas, em condomínios?
Tudo. 
A regra é exatamente a mesma.

Os condomínios também são estruturas societárias, assim como as empresas de capital aberto. Entretanto não possuem a obrigatoriedade de geração de lucros. De qualquer forma, em ambas as estruturas, todos os seus acionistas, tanto os moradores/investidores (dos condomínios) com donos de ações e investidores (das empresas) possuem a expectativa de que estas organizações estejam sempre fortes, valorizadas e saudáveis financeiramente. 

Viu só a conexão dos temas?

Mas, nem tudo são flores. O ponto triste disso, é que infelizmente ainda não existe uma “CVM” para os condomínios. Por outro lado, nada impede que de forma voluntária e adequada a realidade condominial, sejam instituídas estas boas práticas de governança que já funcionam muito bem no mundo empresarial.

A estória da Dona Maria (nome fictício)

Certa vez, conhecemos a Dona Maria. Ela comprou um apartamento num condomínio no bairro do Ipiranga, zona Sul da cidade de São Paulo. No momento da compra, ela somente se preocupou com as condições mais comuns, ligadas a apartamento: Tamanho, claridade, conservação, disposição da planta e quantidades de vaga de garagens. Por ora, achou que tinha feito um bom negócio. Entretanto, não se atentou em saber sobre os outros assuntos do empreendimento como um todo: Condições financeiras, qualidade das informações do balancete, conservação, idade, rotinas de manutenção, riscos, dentre outros.

Por fim e infelizmente, meses depois, após já estar morando no condomínio, descobriu que as contas estavam no “vermelho”, obras inacabadas, equipamentos velhos e com excessos de manutenção, equipamentos quebrados, e pior, necessidade de rateio emergencial, na taxa condominial.

Então, será que de fato foi um bom negócio?

Agora imagine situação contrária, comprar um apartamento, num empreendimento modernizado, com prestação de contas mensal e auditadas, síndico e conselhos atuantes, e melhor, saldo do caixa com reservas razoáveis.

Qual o apartamento tem mais valor de mercado? Qual você compraria?

Sabendo que no mundo empresarial, as grandes empresas de capital aberto que demonstram bons comportamentos ou resultados positivos, automaticamente valorizam suas ações, num condomínio a regra pode ser a mesma. Quando ele tem a capacidade de demonstrar e comprovar seus bons resultados, a valorização do apartamento também pode ser aumentada. Credibilidade e Tranquilidade são benefícios que podem ser levados numa negociação com futuro dono. Assim, o apartamento sofrerá uma valorização justa, no seu preço final, frente a outros condomínios que não comprovarem esta organização administrativa.

Assim, elencamos 8 Regras “Inovadoras”, para que o condomínio valorize as suas unidades, estabeleça ambientes cada vez mais harmônicos e protegidos de desperdícios.

Prática 1: Crie regras de Conduta Ética e Transparente

Parece óbvio, mas não é. Não permita dúvidas de moradores, administradores, prestadores de serviços e funcionários, sobre a regras e fronteiras em todas as relações pessoais e profissionais, no condomínio. Compartilhar problemas e soluções é praticar a transparência e estimular ambientes de confiança e credibilidade, entre todos. Além disso, coíbe e distancia fraudes e conflitos de interesse.

Prática 2: Excelência na Prestação de Contas

Estabeleça regras de prestação de contas, de forma mensal, simples, com históricos e extremamente visual, de preferência com apoio de tecnologia. Todos precisam tem uma capacidade rápida de saber a situação real do condomínio. Isso promove ações mais rápidas, quando os desalinhamentos aparecem. Faça auditorias periódicas para confirmar a veracidade da situação. 

Prática 3: Gestão de Riscos

Crie um procedimento regular para avaliação de todos os Riscos (ameaças e oportunidades), no condomínio. Para as ameaças (roubos, desperdícios, por exemplo) estudem formas de eliminá-las ou atenuá-las. E, para as oportunidades, discutam formas de explorá-las, como fatores de valorização e economias, por exemplo.

Prática 4: Gestão de Obras

Participe e acompanhe de perto todas as obras dos condomínios. Desde a motivação das ideias, passando pela deliberação em assembleia, escolha dos fornecedores, até a gestão dos pagamentos, além da pontualidade e qualidade das entregas. Obras, se negligenciadas, são grandes portas de entradas para desperdícios financeiros, rateios, prejuízos e insatisfações ao condomínio.

Prática 5: Gestão de Indicadores de Desempenho

O que não pode ser medido, não poderá ser melhorado. Crie a cultura de avaliar mensalmente e tornar público, os indicadores mais relevantes, para o momento do seu condomínio: Saldo mensal, Arrecadação, Inadimplências, Obras, Riscos, Manutenções, Deliberações, Reclamações, Ocorrências, etc. Para facilitar, use tecnologia e faça uso do Portal de Governança e Transparência. Para os indicadores abaixo da meta, crie planos de ação, rapidamente, para ações de contorno.

Prática 6: Gestão Efetiva e Ostensiva das Manutenções / Obrigações

Crie uma lista de tudo o que sofre manutenção no condomínio ou que precisam de renovações obrigatórias. Estabeleça um calendário sobre isso, para não permitir gastos desnecessários e esquecimentos. Estimule sempre os trabalhos preventivos. Eles são mais baratos.

Prática 7: Comissões de Moradores (Conscientização de mais engajamento e participações)

A participação dos moradores, juntamente com Síndico e Corpo diretivo tendem a trazer grandes ideias e melhorias contínuas, além disso, engajamento e segurança nas decisões dos administradores. Também espanta eventuais conflitos de interesse, e melhor, promove interação entre moradores. Para acertar de primeira, use e abuse de objetividade e boa comunicação.

Prática 8: Tecnologia, Portal de Governança e Transparência

A tecnologia hoje está mais acessível. Torne público, tudo o que interessa aos administradores e moradores/investidores. Eles podem ser parte das soluções também.

A transparência evita surpresas desagradáveis e reforça ambientes de confiança. O condomínio poderá prover todas as informações relevantes, as principais partes, por meio de um Portal de Governança e Transparência.

Cuidar e valorizar o nosso patrimônio requer atenção, tempo, participação e muita paciência.

Portanto, promova o coletivismo, profissionalismo, com qualidade, ética e informações precisas e oportunas, a todos.

Por fim, a missão da Governança é levar este conjunto de ferramentas e benefícios que preserva a relação entre os administradores (Síndicos, Subsíndicos, Conselheiros e Administradoras) e os sócios (moradores, locatários e investidores).

Cuidar e valorizar o nosso patrimônio requer atenção, tempo, participação e muita paciência.

Quer saber mais? http://supercondominios.com.br/